近年來，EB-5 投資者越來越多地轉向 擔保貸款 （有抵押品支持）作為其投資策略的一部分，以滿足美國公民及移民服務局 (USCIS) 的要求並減少審查。關鍵在於確保貸款有支持和記錄，資金來源合法，並且投資者能夠證明其償還能力。
此外，一些 EB-5 專業人士建議投資者使用 結構性貸款 （根據他們的特定需求量身定制）而不是僅僅依靠贈與的資金或儲蓄來盡量減少處理延遲、進一步調查或潛在的拒絕。
EB-5 律師和顧問越來越多地建議投資者採取更謹慎、更結構化的方法 使用貸款進行 EB-5 投資時CANAM Enterprises 總法律顧問 Walter Gindin 說。
「這意味著要確保貸款文件齊全，由投資者個人擔保，並且不與EB-5項目本身的任何資產掛鉤，」他說。 “我們極力避免任何看似走捷徑的做法——例如無需任何文書的非正式個人貸款或以項目為擔保的貸款。我們的目標是提前滿足美國移民局的要求，並降低延誤或被拒的風險。”
為什麼 USCIS 可以質疑涉及貸款的 EB-5 申請？
如果貸款不符合以下條件，USCIS 可能會拒絕申請： 「高風險」標準缺乏充足的文件，或損害投資者的償還能力。無擔保或不明確的貸款可能會受到審查。
金丁指出，這些拒絕或進一步的證據要求通常源於貸款問題，這些問題破壞了 EB-5 計劃的基本「風險」要求。
「例如，如果貸款由EB-5項目資產擔保，或者投資者不承擔個人還款責任，美國移民局可能會認定這些資金不符合投資者自有資本的資格，」他說。 「另一個常見問題是，缺乏足夠的文件證明貸款資金的合法來源——無論是貸款人的資金來源，還是資金如何轉移到投資項目。此外，帶有擔保還款條款的貸款，或者類似回購或擔保贖回的安排，也可能會引發合規性問題。”
EB-5 律師 馬里安·卡斯拉 Lawmaks 補充道，如果貸款收益與區域中心資金混合，或者所有權不分離，美國公民及移民服務局可能會拒絕申請。
她說：“如果看起來相似的所有者實際上在經營這兩家公司，那麼美國公民及移民服務局可能會認定這些資金不獨立，風險不適當，因此不符合 EB-5 的申請資格。”
Kasra 也指出，如果貸款實體與區域中心擁有共同所有權，美國移民局會發出補件通知 (RFE)。 “投資者應謹慎行事，確保貸款實體與區域中心實際上並非同一實體，以避免出現此類問題。”
確保 EB-5 貸款符合 USCIS 標準
投資者必須提供貸款證明，證明其來源合法，並承擔還款責任。透明度和合法性至關重要。
金丁強調，貸款擔保資本必須為投資者自有，且完全由投資者承擔風險。 “這意味著投資者必須承擔個人償還貸款的責任，且貸款不得以任何與EB-5項目或創造就業崗位的企業相關的資產作為擔保。”
其次，他說，貸款文件必須顯示 合法來源 以及資金是如何取得和轉移的。 「如果滿足這些條件——個人責任、資金來源合法、投資資金流向清晰——那麼貸款結構通常被認為符合美國公民及移民服務局的政策，」他說。
Kasra 提醒投資者仔細審查區域中心提供的貸款，以核實貸款結構和貸款實體的所有權。 「務必確認貸款機構獨立於區域中心，且其資金未與項目或區域中心資本混合或以其他方式掛鉤，」她說。 “這包括核實貸款實體和區域中心的所有者是否相同或密切相關。”
美國移民局並未明確規定EB-5投資的貸款額度。然而，專業人士建議 無抵押貸款 低於 EB-50 投資的 5%，以盡量減少審查。
「美國移民局並沒有對貸款收益的投資比例設定具體限制，」金丁說。 「最終，重點不在於比例，而在於貸款來源是否合法，投資者是否承擔個人還款責任，貸款是否包含關鍵條款（例如到期日、利率、抵押品（如適用）），以及全部投資金額是否符合EB-5計劃要求。”
Kasra表示，業界最佳實務是確保EB-100投資資金及所有行政費用5%來自合法來源。 “每一美元的投資都必須有合法來源的追溯記錄，並有清晰的記錄。”
有擔保與無擔保 EB-5 貸款
對於 EB-5 投資者來說，擔保貸款和無擔保貸款之間的主要區別在於貸款是否有抵押品支持。
擔保貸款使用房產或現金等資產作為抵押，為貸款人提供更高的安全性，通常也較少引起美國公民及移民服務局對資金來源合法性的擔憂。另一方面，無擔保貸款無需抵押，且依賴借款人的信用狀況，但通常會受到美國公民及移民服務局的更嚴格審查。無論EB-5投資是否成功，投資者都必須提供強有力的文件，證明其無擔保貸款的合法性，並表明其個人有償還責任。
雖然無擔保貸款可能會受到審查，但只要有適當的文件，它們仍然是可行的。
「最重要的是要證明這筆資金確實屬於投資者，存在風險，並且無抵押貸款符合與任何其他合法資金來源相同的證據標準，」金丁補充道。 “只要有正確的文件和可靠的貸款機構，無抵押貸款可能是一個可行的選擇。”
Kasra總結道：“無抵押貸款已被認可為EB-5投資資金的可接受來源。然而，投資者仍需證明其有能力使用合法所得償還貸款。無論貸款是否有擔保，投資者都必須做好充分準備，記錄資金來源和流向。”
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