作者：阿納亞特·杜拉尼
EB-5 區域中心計劃允許聯邦政府授權的區域中心匯集外國投資，透過以下項目推動當地和區域經濟： 創造美國就業機會。區域中心擁有 600 多個，區域中心資金和項目備受關注，但另一個升溫的領域是 EB-5 區域中心本身的出售。
「現有區域中心的銷售正在蓬勃發展，特別是在農村、迄今為止未知的地區，」說 莫娜·沙阿，Mona Shah & Associates Global 管理合夥人。 “我們看到了購買區域中心的報價，其金額以前被認為是離譜的。”
她表示，農村地區的計畫非常有吸引力，特別是對於來自中國大陸的代理商來說，因為農村地區允許留出空間。 5 年 EB-2022 改革和誠信法案.
沙阿指出，在購買熱潮中，從業者看到了殘酷的策略。
「這完全取決於供給和需求，」沙阿說。 「在紐約這樣的州，有數十個可用的區域中心，而在中西部等一些州，我們可能只有兩到三個。在 RIA 之前，典型的投資者不會被這些州所吸引。
大衛赫森管理合夥人 David Hirson & Partners, LLP 表示，截至 632 年 25 月 2021 日，共有 XNUMX 個核准的區域中心。
「其中，預計不會有超過 50% 的股份繼續保持目前的所有權，」Hirson 說。
是什麼引發了EB-5區域中心銷售的趨勢？
Hirson 指出，5 年 EB-2022 改革與誠信法案 (RIA) 規定的監管負擔使得區域中心的維護成本高昂，並且需要額外的記錄保存和報告，「通常超出了其中一些所有者的價值」。他認為，結果是許多區域中心將選擇不再根據 RIA 更新其地位。
邁克爾·哈里斯賓州的移民律師 HarrisLaw 表示，他還注意到區域中心的預期銷售正在升溫，並認為由於 RIA 對開發商和區域中心製定了更多合規要求，「這些運營商正在離開該行業，或者沒有和以前一樣感興趣。
赫森表示，隨著經濟疲軟和利率攀升，銀行和其他貸款機構提供的資金不如以前那麼多，並提高了利率和融資條件。
赫森說：「這樣做的結果是，一些開發商現在看到了擁有一個區域中心的價值，如果透過一個強大的項目進行適當的修復，將使他們能夠以比傳統貸款人更便宜和更好的利率籌集資金。 “這是我們大約 10 年前在 EB-5 投資資金需求旺盛之初所經歷的周期的重演。”
他相信這一趨勢將持續下去，並表示他的辦公室每天都在致力於收購區域中心。
「供應有限，而需求卻在增加，」赫森說。
購買 EB-5 區域中心
赫森表示，只有美國人才能擁有區域中心，區域中心僅限於美國公民和美國永久居民，任何外國政府都不能擁有 EB-5 區域中心的任何所有權權益。
「想要為計畫籌集資金的各方必須得到區域中心的贊助。他們可以尋求與現有經批准的 RC 簽訂服務協議、申請自己的 RC 或購買一個，」說 羅伯特·迪維恩貝克·多納爾森律師事務所的律師。
divine 表示，美國移民局在裁決新 RC 申請方面的延誤（目前使用 I-956 表格）正在推動購買或 租用遙控車。他表示，大多數開發商和籌款人更願意擁有或購買區域中心，如果他們可以加強控制並減少租賃區域中心的其他活動和項目可能帶來的風險。
「現在既然 貝林的決定 恢復了 RIA 之前的 RC 的有效性，美國移民局甚至花了幾個月的時間才對新的 RC 申請發出適當的收據通知，而且投資者市場也很熱衷，尤其是那些 出生於中國——為了獲得預留簽證，購買 RC 以將項目推向市場的興趣是令人心酸的，」Divine 說。
購買 EB-5 區域中心的興趣日益濃厚
沙阿表示，由於沒有人知道美國移民局需要多長時間才能批准新的 RC 指定，因此購買狂潮加劇了。
「此外，所有權變更修正案必須向美國移民局提交並獲得批准，」沙阿說。 「這項修正案可能需要數月甚至數年的時間。 RIA 並沒有專門討論購買 RC 名稱，但很可能會加強對任何可能的衝突的審查。
divine 表示，5 年 EB-2022 改革與誠信法案承認購買區域中心的概念，但要求區域中心在交易實施前至少 120 天透過提交 I-表格向 USCIS 發出通知956 修改指定。
「RIA 允許在『緊急情況』下所有權變更後最多 956 天內提交 I-5，但該術語沒有定義，美國移民局可能會對其進行狹義解釋，」Divine 說。 “因此，各方正在就延遲關閉、不可退款與有條件付款、臨時贊助安排以及其他棘手條款進行談判。”
新的 EB-5 法規更新了區域中心交易通知
哈里斯說，過去，“美國移民局要求首先批准對區域委員會地理領土的修改，然後才能根據新領土提交 I-526。”到目前為止，該政策尚未規定這是所有權變更所必需的，他說這可能意味著新所有者可能會開始提交新的 I-956F，然後是 I-526E。
赫森表示，要購買區域中心，一方必須收購擁有該區域中心的實體，因為他表示，美國移民局的政策似乎不允許將實際的區域中心從一個所有者轉移給另一個所有者。赫森表示，需要提交一份對現有區域中心進行修改的申請，該申請將披露所有預期的所有者和管理者，並透過提交 I-965 表格來完成。
赫森說，需要與現任所有者做出安排來管理區域中心，「通常會在適當的賠償下，直到美國移民局批准所有權變更，並附上購買協議中的條件，以防美國移民局拒絕所有權變更” 」。
赫森說，區域中心的每位新經理或所有者都需要提交一份I-965H 表格，「其中包括對個人的背景調查，以及必須提供他們的生物識別信息，可以選擇向美國移民局提供。 」
哈里斯表示，新區域中心所有者的最大考慮因素之一“否則將是根據美國證券法從先前所有者那裡繼承哪些責任和義務，以及先前所有權下是否發生了任何可能導致移民局終止的活動”一個RC。
買家應對一切負責 EB-5 項目 目前由該區域中心贊助。買家應注意已不再出現在 USCIS 批准的 EB-5 區域中心名單中的 EB-5 區域中心。潛在買家可以向區域中心索取美國移民局批准函的副本，或查看美國移民局指定區域中心的清單。
「區域中心的出售價格根據歷史、地理足跡以及對現已失效的 I-924A 表格上年度報告提交的確認而有所不同，」Hirson 說。 「此外，購買者必須提交任何新 EB-5 項目的批准申請。這是透過將 I-956F 表格與 I-956H 表格一起提交（視情況而定）來完成的。
專家建議尋求購買區域中心的人進行盡職調查，例如找出針對區域中心以及透過區域中心提供的產品的未決或當前訴訟。
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