瑪爾塔·利洛
最近美國證券交易委員會 (SEC) 提起的訴訟涉及內華達州開發商和 EB-5 區域中心，這提醒人們注意 EB-5盡職調查.
這個案例說明了可能發生的情況 EB-5 資金 如果處理不當。
該訴訟稱，開發商和公司使用 EB-5 投資者的資金作為不相關房地產債務的抵押品，而不是用於預期建設的療養院項目。
根據 SEC 的投訴，據稱 10 年 5 月至 2017 年 2021 月四年間承諾的 EB-5 投資者資金中約 XNUMX 萬美元被洛杉磯房地產開發商 JL 房地產開發公司以及 EB-XNUMX 發行和開發實體使用Nevada Skilled Nursing Lender, LLC（貸款人）和Nevada Skilled Nursing Development, LLC 參與一個不相關的房地產企業。
SEC 的投訴凸顯了一個重要問題： EB-5 專案提供文件.
「內華達州專案的發售文件並未向投資者透露投資者的資金可以由 JL 房地產開發公司使用或為 JL 房地產開發公司使用。也沒有揭露投資者資金作為不相關房地產債務的質押抵押品將面臨或已經面臨風險。雖然這些資金據稱被承諾作為抵押品，但它們無法用於承諾的用途——在拉斯維加斯建造三個熟練的護理設施，」美國證券交易委員會在有關該訴訟的新聞稿中表示。
迄今為止，內華達州計畫尚未按原設計完成，承諾資金的 28 名 EB-5 投資者中沒有一人獲得其投資的 EB-5 簽證。
由於此案發生在 2022 年改革與誠信法案 (RIA) 實施之前，但在 2024 年曝光，EB-5 產業擔心提供文件中的盡職調查還不夠，而且類似情況尚未出現。在本案中，SEC 調查引發了投訴。
EB-5 律師 羅伯特·康沃爾Robert V. Cornish, Jr., PC 律師事務所的創始人兼經理解釋說，追蹤此類詐欺案件具有挑戰性，但從公共記錄和追蹤記錄中獲取資訊仍然是可能的。
「鑑於不法分子必然試圖透過不透明來掩蓋自己的蹤跡，因此此類詐欺行為很難追蹤。 然而，可能存在 EB-5 區域中心負責人參與的留置權、貸款和財產處置的公共記錄。 在這方面，獲取開發商和其他人參與的其他公司和實體的資訊並持續監控它們以及新成立的實體通常很有用。
防止 EB-5 項目詐欺的紅旗和綠旗
EB-5 律師 丹尼斯·特里斯塔尼TristaniLaw, LLC 的管理律師解釋說，EB-5 投資者可以透過徹底調查開發商和區域中心的追蹤記錄（而不僅僅是專案文件）來防止潛在的詐欺。
“對於關注區域中心項目的投資者來說，與具有良好記錄、保守投資方式以及 I-829 批准/向投資者償還歷史記錄的項目和區域中心合作是一個很好的起點。”
對於 EB-5 投資者來說，研究這一點非常重要 專案的追蹤記錄、建設階段、對 EB-5 資本的依賴程度。這有助於確保他們的 EB-5 資本安全。
在 EB-5 投資者雜誌最近主辦的一次網路研討會上，EB-5 專業人士解釋說： 完全或嚴重依賴 EB-5 資金的項目存在風險。這是因為他們表明開發商和贊助商沒有為該項目貢獻足夠的資金。
「仔細審查所有發行文件，並密切注意資金的使用部分，並確保其與專案的業務計劃保持一致，」特里斯塔尼補充道。
項目和 區域中心 優先考慮透明度以及與投資者的定期溝通也是綠色訊號。 「他們應該提供專案進度、財務業績和任何重大進展的最新資訊。它還可以透過進行實地考察和獲取第三方評估來幫助驗證專案開發人員或區域中心提供的資訊。
對於 Carolyn Lee PLLC 創辦人、移民律師 Carolyn Lee 來說，自 2022 年以來，RIA 有助於防止即將開展的計畫出現此類情況。 「RIA 在 EB-5 計劃歷史上首次致力於保護投資者免受詐欺和瀆職行為。它說，“如果你做的一切都是正確的，但相信那些被終止或被禁止的項目參與者，國會將採取措施保護你的移民，並為你提供糾正路線的途徑。”這真太了不起了。此外，美國公民及移民服務局表示，它將遵守 RIA 添加的該法案第 203(b)(5)(M) 條中規定的這項新條款的精神。
作為與投資美國 (IIUSA) 組織和國會工作人員合作的第 (M) 項的作者之一，李補充說：「我非常自豪能夠在書中獲得這些保護措施中發揮作用。 (M) 項背後的崇高意圖完全歸功於 RIA 的發起者、參議員 [Chuck] Grassley 和 [Patrick] Leahy，特別是在這一點上，參議員 Leahy。
免責聲明：本文表達的觀點僅代表作者的觀點，不一定代表出版商及其員工的觀點。或其附屬公司。本網站上的資訊僅供一般資訊；這不是法律或財務建議。具體的法律或財務建議只能由完全了解您特定情況的所有事實和情況的持證專業人士提供。在參與 EB-5 計畫之前，您應該尋求法律、移民和財務專家的諮詢 在本網站上發布問題並不構成律師與客戶之間的關係。您發布的所有問題都將向公眾公開；不要在您的問題中包含機密資訊。
