BY 傑夫·坎皮恩
當投資者在分析是否投資 EB-5 專案以獲取居留權時，需要分析許多問題。這些問題通常可分為兩 (2) 類－商業風險和移民風險。本文旨在解決貸款模式中的移民風險。[1] 在簡要介紹之後，我討論了就業創造機制、就業類別、資本堆疊的 EB-5 資本組成部分以及就業創造風險和影響。最後，我得出的結論是，就 EB-5 分類而言，最安全的工作是間接建築支出工作。
引言
大多數投資者和經紀人建議，如果必須在（a）獲得永久居留權和部分初始資本返還，或（b）獲得所有初始資本但不獲得永久居留權之間做出選擇，投資者會選擇“ 」。鑑於這一現實，經紀人、投資者、開發商和 EB-5 專業人士應努力最大限度地提高獲得永久居留權的可能性。大多數經紀人和投資者認為，NCE 最安全的部位是第一留置權部位。然而，作者聲稱（除了有限的情況外）這種第一留置權實際上會帶來更高的永久居留權不被簽發的風險，因為它根本上需要佔資本總額的較大部分。 EB-5 資本金額越大，就需要創造更多的就業機會，以確保每位投資者都符合該計劃創造就業機會的要求。作者斷言，在大多數情況下，資本堆疊中的第二留置權位置實際上 更安全 從移民角度來看。這裡的挑戰是，當經紀人和投資者都認為移民利益至關重要時，商業風險無意中被賦予了更大的重要性。本文的目的是解釋為什麼為了最大化永久居留機率，第二個職位應該是首選。 我們首先討論創造就業機會的機制。
就業創造機制
EB-5 計劃是一項創造就業機會的計劃，要求每位投資者透過投資 10 萬美元創造 1 個就業機會（如果位於目標就業區（「TEA」），則投資額減少至 500,000 萬美元）。[2] 因此，最基本的要求是資本投資和創造就業機會。在區域中心背景下，有直接就業、間接就業和誘導就業。就業機會的創造來自兩個來源：建築和營運。一般來說，經濟報告中可以利用硬建築成本和一些軟成本來顯示建築業創造的就業機會。
營運工作是由實際提供商品和/或服務的企業創造的。證明將創造就業機會的過程涉及開發商或企業主提供專案建設的預估以及正在進行的業務的預估損益表。然後經濟學家將這些數字輸入到經濟模型中[3] 計算施工和營運將創造的就業數量。至此，該計畫現在有了一份經濟報告，解釋了建設和營運將創造多少就業機會 基於開發商提供的假設。以下討論每個類別的工作。
- 建築相關工作： 當一個專案建置時，金錢的支出會創造就業機會。美國移民局表示，為了達到每位投資者 10 個工作的目的，間歇性、季節性或臨時性工作不能算作全職工作。[4] 而且，在建築方面，美國移民局表示，如果時間少於兩年，就無法計算直接建築工作。大多數 EB-5 計畫的時間表都不到兩年，美國移民局會嚴格審查據稱超過兩年的時間表。因此，如果該計畫和基礎經濟報告尚未獲得美國移民局的批准，那麼依賴基於兩年以上的時間表創造的就業機會可能會面臨更大的風險。另一方面，假設開發商提供了合理且詳細的預算，基於支出的間接建築工作則很簡單。此外，如果開發商在建設上花費的資金超過預算，這將產生積極影響，因為將創造更多就業機會。[5] 因此，在建築領域最安全的工作是間接建築支出工作。
- 營運職位： 營運工作是由正在進行的業務創造的，因此，了解開發人員的假設是否準確至關重要。雖然沒有人可以成為每個行業的專家，但通常會進行可行性研究。此外，許多項目都與酒店等品牌相關，品牌會根據過去的經驗審查預期收入是否合理。然而，總是存在著生意不如預期，或是開門晚的可能性。如果是這種情況，將創造更少的就業機會，可能會對取消條件階段（I-829）的投資者產生不利影響。
我們接下來轉向 EB-5 資本組成部分。然後，我分析了就業創造低於預期的風險及其影響。
EB-5資本成分
在下面的範例中，每個專案都希望確定其可以籌集多少 EB-5 資本。不幸的是，這個過程通常是相反的——表明開發商所需的 EB-5 資本金額，然後經濟學家嘗試將分析與貸款金額相匹配。建設預算和預計損益表交給經濟學家，經濟學家根據建設和運營情況對將創造的所有就業機會進行分析。此時，工作數量除以 10（因為每個投資者必須創造 10 個工作機會），這告訴我們可能的投資者總數。此後，投資者數量乘以 500,000 萬美元（假設該項目位於 TEA 內），並顯示可能的 EB-5 資本總額。重要的是要注意 所有工作 由 JCE 創建的，無論使用什麼資本，都可以計入 EB-5 目的。因此，在下面的範例中，專案 A 可能有 143 位投資者，即 71.5 萬美元的 EB-5 資本。項目 B 可能有 15 名投資者，即 7.5 萬美元的 EB-5 資本。下面，筆者分析瞭如果專案不開放、移民局不同意部分經濟分析或其他不可預見的問題會產生什麼影響。
創造就業機會的風險和影響
人們認為 NCE（投資者投資的實體）處於第一留置權位置更為有利。處於第一留置權位置比處於第二留置權位置需要更多的貸款。通常，當這種情況發生時，必須使用風險較高的工作（例如操作工作）來滿足創造就業的要求（有時是兩年多的施工時間表創造的直接施工工作）。依賴兩年建設時程和營運帶來的工作機會有移民風險。如果移民局不同意兩年的建設時間表，很大一部分建設支出工作將不被允許計算在內。此外，如果飯店未按計劃營運（即較低的：(a) 入住率、(b) 每晚平均房價或 (c) 餐廳銷售額），則不會創造預計營運中的就業機會。這就會導致一個問題，因為如果工作總數 需要 解除條件的依據是投資者人數大於總人數 創建，至少一名投資者不會在 I-829 階段獲得永久居留權。下面，我提供了 EB-5 專案的兩個範例。項目 A 包括營運職位和建築崗位。項目 B 僅計算間接建設支出職位。
專案 A – 興建時間為兩年的飯店
* 增值基礎
所有數字均根據未四捨五入的數字計算
項目 A 總共創造 1434 個就業機會。其中，342 個工作來自營運部門，其中大部分工作來自時間超過兩年的建築支出（包括所有直接建築工作）。如果美國移民局不接受兩年的時間表，那麼只有大約 533 個建築工作會被允許。[6] 如果飯店不開業，那麼 342 個營運職位就不會被創造出來。因此，存在永久居留權不會頒發給一名或多名投資者的可能性，並且可能有超過800 個工作崗位不符合資格（如果酒店不開業，則一半是建築工作崗位和所有運營工作崗位） 。如果專案A 認購了99 名投資者，並失去了超過800 個工作崗位（上面最壞的情況），那麼將有559 個工作崗位（533 個來自建築業，26 個來自建築和工程）——只夠大約56 個投資者使用－導致被拒絕 I-43 階段至少有 829 位投資者。如果不允許兩年的時間表，但酒店按預期運營，那麼將有 901 個工作崗位——足以容納 90 名投資者。在這種情況下，九名投資者將無法獲得永久居留權。因此，有一個重大的移民風險需要分析。
顯然，必須考慮許多變數才能確保投資者獲得永久居留權。原因是有 99 名投資者，而 EB-5 資本佔資本總額的很大一部分。作者確實注意到上述情況的一個例外：如果該項目是一個實際批准的項目，並且具有 何事 合規的商業計劃和經批准的經濟分析以及兩年的建設時間表，移民風險將大大降低。但是，真正獲得批准的項目卻很少。 何事 合規的商業計劃和經批准的經濟分析。因此，這些都是必須分析的現實問題。 以下的項目 B 並不存在那麼嚴重或複雜的移民風險。
項目 B – 公寓大樓（間接建設支出少於兩 (2) 年）
建築工作是間接的且僅是誘發的
項目B將創造150個間接和衍生就業機會。[7] 項目 B 的資本堆疊中銀行貸款處於第一位置，NCE 處於軟第二位置。從商業風險來看，這可能不是首選，但從移民風險來看，這顯然是首選。由於EB-5 投資者因所有符合條件的建設支出創造的就業機會而獲得信貸，因此很容易看出，在第二個位置，大部分就業機會是由非EB-5 資本創造的- 在本例中為銀行貸款。從移民風險的角度來看，專案 B 受到青睞的原因是，為了證明 I-829 階段創造就業機會，專案 B 必須簡單地證明資金的實際支出與提交的原始商業計劃和經濟分析中預計的支出一致與I-526 一起。如果開發商花的錢比預期多，就會創造更多的就業機會。而且，作者還沒有看到開發商的預算低於預算，這， 從移民角度來看， 是一件好事。因此，投資者可以放心地知道 即使生意從未開業， 解除條件並獲得永久居留權的可能性非常高。
如上所述，專案 B 對投資者帶來的風險主要是商業風險。[8] 因此，投資者應對開發商及其往績記錄、選址以及開發商選擇的品牌進行盡職調查。雖然這些始終是任何專案需要考慮的因素，但業務風險盡職調查對於專案 B 來說是更重要的問題，因為專案 A 處於第一留置權位置，更能免受業務風險的影響。儘管如此，專案 B 顯然移民成功的可能性更大，除非專案 A 獲得了實際的批准。 何事 商業計劃和經濟分析，大多數項目都沒有。
結語
移民經紀人和投資者認為，取消條件——獲得永久綠卡——對投資者來說是最重要的因素。如果是這種情況，那麼雙方應該明智地重新考慮他們目前的結論，即第一留置權位置對投資者來說是最安全的。作者認為，這些群體無意中將商業風險和移民風險混為一談，而不是單獨分析。當人們分析第一留置權與第二留置權的移民風險時，很明顯，一般來說，當僅計算間接建築支出工作時，第二留置權位置應該是 EB-5 投資者的首選。
[1] 大多數EB-5專案都是貸款模式，其中投資者投資於新商業企業（「NCE」），NCE向創造就業實體（「JCE」）即專案提供貸款。這筆貸款通常以財產的第一留置權或第二個軟留置權（合夥權益的質押）作為抵押。
[2] TEA 的定義是：(a) 失業率為全國平均的 150% 或 (b) 農村地區。大多數項目位於茶區。
[3] 有幾種不同的型號。其中一些是：RIMS II、IMPLAN、REDYNE 等。
[4] 請參閱 30 年 2013 月 11 日的最新 USCIS 政策備忘錄和 2009 年 XNUMX 月 XNUMX 日的 USCIS 備忘錄
[5] 值得注意的是，一些開發商會誇大施工預計價格。這是危險的，因為如果錢不花在建設上，就不會創造就業機會。因此，開發商應該對預算支出總額持保守態度，這對開發商來說是違反直覺的。通常情況下，開發商是“保守的”，他們會為費用制定更多預算並在預算之內完成。雖然從商業角度來看這是正面的，但從移民角度來看這可能非常有害。
[6] 為簡單起見，如果時間表少於兩年，大約會創造一半的就業機會。
[7] 不包括來自 FF&E 和建築與工程的 30 個額外工作崗位，這些工作崗位最初並未計算在內。因此，籌集的資金總額可能是 18 名投資者，即 9,000,000 美元。
[8] 對於擔心商業風險的投資者，我總是舉以下例子：您願意在 Solyndra（已申請破產）中處於第一留置權位置，還是在蘋果中處於無擔保位置？他們每次都選擇不安全的蘋果。而且，這就是重點。投資者在第二位置上可以非常安全。
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