無事生非：美國移民局發布租戶入住指南

20 年 2012 月 5 日，美國公民及移民服務局（「USCIS」）發布了一份備忘錄，旨在為租戶佔用就業創造方法的使用提供集中指導。 「『租戶入住』方法『尋求獨立租戶企業創造就業機會的信用，這些企業在使用 EB-1 資金建造的房地產開發項目中租賃空間。

EB-5 區域中心企業多年來一直使用租戶佔用工作方法。然而，隨著美國移民局 EB-5 工作人員中增加了經濟學家，使用租戶佔用工作方法的區域中心專案注意到他們的案件開始出現延誤。 隨後，美國移民局於 12 年 2012 月 5 日發布了關於使用租戶佔用方法的通知。 美國移民局的聲明很籠統，但首次以書面形式指出，該機構將質疑在創造 EB-2 就業機會時使用租戶佔用的情況。 EB-5 法規要求區域中心使用「合理的經濟方法」來確定間接創造就業機會。為了滿足這項要求，投資任何區域中心的申請人必須在申請中提交一份計量經濟報告，該報告使用既定的投入/產出模型來模擬間接創造就業機會並記錄所使用的方法。在美國移民局改變有關租戶入住方法的政策後不久，美國移民局向許多其申請已等待數月之久的區域中心發出了一系列證據請求（「RFE」）。 [3] 

儘管許多區域中心對 RFE 做出了回應，但案件似乎仍然處於擱置狀態。 2012 年 4 月，美國移民局再次試圖對此議題提供進一步的指導。在公佈的美國公民及移民服務局操作指南中，美國公民及移民服務局規定該機構將尊重先前的裁決。 [924] 具體來說，如果USCIS 根據具體確定的項目批准了I-526 表（區域中心申請），那麼USCIS 在裁決相關的I-485 表、I-829 表或I-表時將不會重新檢視經濟模型 - 5 份請願書。這意味著先前已獲準使用租戶佔用工作方法的區域中心可以繼續這樣做。同樣，如果申請人擁有與某個特定項目獲得批准的區域中心相關的 I-526 表格，那麼 USCIS 不會在相關的 I-485 表格或 I-829 表格階段重新審查該決定。儘管法規要求採用「合理」的方法，但移民局仍會根據具體情況繼續審查申請。 

在幾個月後舉行的一次公眾參與中，公眾直接與移民局工作人員經濟學家進行接觸，機構官員表示，他們將根據具體情況評估透過租戶佔用工作方法創造的就業機會的使用情況。他們在評估中考慮的因素包括在「獨特用途」空間中創造租戶就業機會、創造就業機會的地區的需求以及該地區的入住率。

在 20 年 2012 月 5 日的最新指南中，美國移民局為區域中心提供了進一步的指南，以決定它們是否會因租戶佔用而創造的就業機會獲得信貸。具體來說，美國移民局確認，他們不會承認「工作洗牌」的情況，即工作從城鎮的一側轉移到另一側。相反，他們希望看到 EB-XNUMX 開發在該地區創造淨新就業機會。此外，美國移民局還要求“申請人和請願人預測本不會創造的新就業數量” 但對於 EB-5 商業企業的經濟活動。因此，申請人或請願者僅證明建造空間的開發商與後來搬入以滿足創造就業機會的租戶之間的聯繫是不夠的，他們必須證明 EB-5 項目的開發解決了以下需求：市場。備忘錄具體解釋說，美國移民局將在「申請人或請願人能夠證明特定太空計畫提供的經濟利益將消除重大的市場限制的範圍內」授予就業機會。美國移民局接著指出，申請人或請願者可以證明這一點的一種方法是，「一個特定的項目將糾正市場缺陷並產生新的淨勞動力需求和收入，這將導致特定的預期數量的租戶工作崗位將位於那個空間裡。目前尚不清楚開發商或專案公司如何能夠證明他們正在為解決「市場缺陷」做出貢獻。 。不幸的是，XNUMX 月的指導方針中沒有解釋如何證明或證明這一點。同樣，在被稱為目標就業區（TEA）的經濟困難地區，美國移民局要求申請人或請願人說明“特定項目將如何填補該地區現有的投資空白，從而為租戶企業產生新的需求” 。這似乎直接違反了TEA的概念，TEA是一個經濟困難的地區。美國移民局將其審查重點重新放在目標就業區的就業創造上，而不是關注市場上的業務需求，可能會得到更好的服務。 

20 月 XNUMX 日^th 備忘錄還涉及租戶佔用情況的重大變更。具體來說，它指出，對於先前根據租戶佔用工作方法獲得批准並在其產品中使用該方法的項目，「如果在 I-924 批准後，該空間被出租給不同類型的租戶，或者未能實現先前預測的入住率，這種變化本身通常不會構成重大變化”，從而影響個人申報。

最後，備忘錄進一步重申了美國移民局的立場，即該機構在裁決租戶佔用申請時將「逐案」評估事項。然而，該標準給申請人帶來了高度的不確定性。 在準備區域中心指定申請時，申請人通常會花費數十萬美元才能獲得批准。申請人沒有明確指導什麼是合格的，什麼不合格，這似乎使得指定或專案批准過程成為一場高風險的機會遊戲。

EB-5 投資計畫創建於二十多年前，旨在透過創造就業機會和資本投資來刺激美國經濟。在回顧立法歷史以確定其意圖時，很明顯，參與該法案通過的立法者的目標是盡可能廣泛地解釋 EB-5 計劃，以實現為美國工人創造或保留就業機會的既定目標，因為以及吸引外國直接投資。 參與法案辯論的眾多參議員強調，吸引外國投資者到美國創造美國就業機會的國家利益需要在實施法規時對法規進行「靈活解釋」。由於涉及租戶工作的使用，加上美國移民局缺乏明確的指導方針，中途規則的變化似乎違背了 EB-7 計劃的意圖。此外，它給尋求利用該計劃籌集資金的企業造成了真正的負擔，也給那些尋求向採用多年來已被接受的模式的企業進行投資的外國投資者造成了不公正的懲罰。未能提供明確的指導並以商業友好的方式管理該計劃違反了 EB-5 計劃的核心。

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