旅館經營者 EB-5 融資路線圖
對於新建、擴建或翻新飯店：
成功 EB-5 專案的十個步驟
By 凱瑟琳·德博諾·霍姆斯
更新者 狄龍·科魯奇 和工作人員
EB-5 投資者簽證計劃 允許非美國人向預計為每位投資者創造至少800,000 個新的永久就業崗位的企業投資1.05 萬美元（或10 萬美元），並經美國公民及移民服務局審查和批准後獲得有條件簽證（ 「美國移民局」）。 飯店專案是 EB-5 投資者的最佳投資類別之一，因為它們往往比許多其他企業創造更多的營運就業機會，它們是房地產投資，其價值往往比其他一些投資形式更穩定。 EB-5 融資他們的商業模式很容易讓投資者理解，並且通常由希爾頓、凱悅、洲際、喜達屋和溫德姆等全球潛在 EB-5 投資者熟知的酒店品牌經營或獲得特許經營許可。
對於那些尋求 EB-5 融資的飯店開發商，我們建議您採取以下步驟來成功獲得 EB-5 融資：
1. 確定專案是否具有透過 EB-5 計劃成功籌集資金的必要特徵。 EB-5 投資產品的發起人總是在尋找好的新項目，但市場競爭激烈，要獲得成功，項目需要有一些關鍵標誌來證明該項目對 EB-5 投資者俱有吸引力。不一定所有這些要素都立即存在，但當開發商首次接觸潛在 EB-5 贊助商時，存在的要素越多，開發商吸引最有經驗和最成功的 EB-5 贊助商的機會就越大：
- 專案前期工作 — 開發商應完成大量的專案前期工作，例如獲得飯店市場可行性研究、為專案準備初步計劃和預算、獲得特許經營批准或飯店管理協議或意向書、收購物業和確定分區和許可要求。
- 具有財務實力和業績記錄的開發商 – 最成功的 EB-5 專案是那些擁有經驗豐富且財力雄厚的開發商的專案。 EB-5 發起人和投資者都希望專案由具有開發類似專案成功歷史的實力雄厚的公司營運。
- 開發商股權承諾 – EB-5 發起人和投資者青睞開發商對其自身股權投資於專案的財務承諾的專案 – 預計股權比例為 20% 或更多。在某些 EB-5 專案中，開發商在專案中的股權不足 20%，但除非有其他平衡因素，否則這些專案往往更難出售給投資者。
- 承諾資助整個計畫成本– EB-5 投資者知道，開發案的成功通常取決於開發商除了以下條件之外獲得高級貸款或其他融資的能力： EB-5資本，並且擁有承諾的高級貸款或其他融資表明其他貸方或投資者已承保該項目並確定其具有成功的潛力。如果開發商沒有承諾資本，則可能有助於表明開發商正在積極尋求融資並已獲得一些興趣。
2. 確定可計入項目的直接和間接就業的估計數量。使用每 5 美元 EB-5 資本 10 個就業機會的基本公式，就業機會數量將直接影響開發商在 EB-800,000 發行中可以籌集的 EB-5 資本最高金額。一個 具有 EB-5 經濟模型經驗的經濟學家 可以使用幾種經批准的經濟模型之一，以及開發商提供的有關項目的信息，包括酒店的規模和特點、位置，對符合 EB-5 計劃資格的直接和間接工作崗位進行初步估計酒店的概況、開發預算（分為硬成本、軟成本和融資成本）、飯店營運的飯店品牌以及飯店竣工後五年的收入和支出預測。在確定將籌集的EB-5 資本金額時，最好總是為多餘的就業機會留下盡可能多的“緩衝”，向投資者表明將有足夠的就業機會來支持EB-5 的全部金額。
3. 聯絡計畫區域內的一個或多個美國移民局批准的區域中心。大多數飯店 EB-5 專案均由 USCIS 批准資助 區域中心，因為這是專案獲得間接和直接就業機會信用所必需的。美國移民局報告稱，截至 792 年 6 月 2020 日，它已批准了大約 5 個區域中心，因此有許多區域中心可供選擇。開發商應尋找具有成功 EB-5 融資記錄的區域中心；然而，這些資訊並不總是容易找到，因為沒有成功的 EB-5 計畫的公共記錄。因此，開發商應與 EB-XNUMX 業務中的幾位經驗豐富的人士交談，以獲取有關開發商正在考慮的區域中心的記錄資訊。開發商也可以考慮 聘請經驗豐富的 EB-5 律師 或與多個區域中心合作過的顧問來協助此流程，但要警惕每月支付的聘用費或無法輕易終止的協議。在與一個或多個區域中心交談時，開發商的目標應是確定區域中心是否對該專案感興趣、區域中心將向開發商提供哪些財務條款來贊助該專案、區域中心建議如何進行行銷以及出售EB-5 產品，以及區域中心已成功開展的其他EB-5 產品。
4. 考慮 EB-5 資本的其他可能來源。美國有多種證券 經紀商 目前正在提供EB-5 融資服務，開發商可以聯繫其中的一個或多個來確定他們對該項目的興趣、他們認為該項目在EB-5 市場上的銷售情況如何，以及他們會向經紀人提供哪些財務條款該項目。經紀交易商可以找到一個區域中心來贊助該項目，而經紀交易商可以負責僱用美國境內和美國境外的營銷代理來銷售該項目的 EB-5 投資。另一個選擇是直接聯繫非美國 EB-5 行銷代理，並與領導代理商協商行銷安排。在每種情況下，開發商獲取有關正在考慮的人員的背景資訊以及他們之前 EB-5 交易的記錄都很重要。
5. 與區域中心、美國經紀交易商或非美國行銷代理商簽訂意向書或條款表。意向書或條款清單將總結擬議 EB-5 融資的關鍵業務條款，包括擬籌集的資本金額、所籌集的 EB-5 融資的利率或優先回報率以及開發商將支付的所有額外費用。對於開發商來說，包括 EB-5 提供者將執行的每項任務的時間表也很重要，並且如果提供者未按照商定的時間表執行，則開發商有權終止安排。開發商還應協商開發商向 EB-5 提供者付款的時間，採用增量付款方式，而不是預先支付大筆款項，如果開發商決定終止 EB，則很難收回，甚至不可能收回。提供者稍後表現失敗。此外，開發商應協商何時向開發商發放 EB-5 資金。一些 EB-5 資本提供者不允許釋放每個 EB-5 投資者的出資，直到該投資者收到其初始簽證申請的批准（ I-526 申請），目前從投資者提交申請之日起平均需要 13 個月。如果開發商在此日期之前需要資金，則開發商應在 EB-5 投資者收到 I-526 申請批准之前要求「提前」釋放資金，但這通常需要為資本返還制定一些規定對於I-5 申請被拒絕的任何EB-526 投資者。該條款的形式可能是向被拒絕的 EB-5 投資者提供資金返還保證，或每個 EB-5 投資者部分資金的退款帳戶，或兩者兼而有之。或者，如果無法提前釋放資金，開發商應考慮在 EB-5 資金釋放之前獲得臨時「過橋」融資。
6. 準備 EB-5 融資的發售文件。由於幾乎所有 EB-5 融資都是透過有限合夥或有限責任公司完成的，因此 EB-5 融資涉及證券銷售，並且必須滿足與其他證券發行相同的要求。一般來說，EB-5 發行是根據證券交易委員會 D 條例（針對美國境內私募證券發行）和 S 條例（針對美國境外證券離岸發行）進行的。 D 條例和 S 條例可以同時用於同一 EB-5 項目。此外，每項 EB-5 項目都需要根據美國移民局的要求準備一份商業計劃，以及一份完整的經濟報告，記錄該項目預計將創造的就業數量的基礎。開發商或區域中心通常會為接受 EB-5 投資而設立的基金準備私募備忘錄、有限合夥協議或有限責任協議，以及 EB-5 發行的認購協議。 A 商業計劃作家 將準備商業計劃，經濟學家將準備經濟報告。此外，如果EB-5投資以貸款形式進行，則需要準備貸款文件。如果使用託管，則需要選擇託管代理，並需要準備託管協議。 EB-5 提供者通常會將主要發行文件翻譯成 EB-5 投資出售市場的主要語言。
7. 準備待售產品。除了合法的發行文件外，EB-5 發行還需要高品質的投資者簡報和行銷材料，例如精美的小冊子、影片、幻燈片和網站。 如果主要市場位於美國境外，則需要以英語和 EB-5 投資出售市場的主要語言準備這些資料。 EB-5 提供者可能會準備其中一些資料，但通常會要求開發商製作影片並提交專案的圖片和效果圖。 EB-5 產品必須一次向個人投資者出售一項投資，開發商花費資源創建有吸引力的演示和行銷材料，對 EB-5 投資者俱有強烈的個人吸引力，這一點至關重要。
8. 向 EB-5 投資者推銷該項目。 EB-5 供應商，無論是美國經紀交易商、區域中心或非美國領先的行銷代理，都將負責制定時間表 EB-5 投資者研討會 將在 EB-5 產品上市的一個或多個國家舉行。開發商通常會被要求參加最初的研討會，以便潛在投資者能夠與開發商會面並詢問有關專案的問題。此外，開發商可能會被要求與潛在的 EB-5 投資者協調專案參觀，並為這些參觀提供翻譯。行銷 EB-5 產品需要大量時間和人力，開發商必須做好準備幫助行銷工作才能取得成功。
9. 取得有限合夥或有限責任公司權益的認購，並為每位投資者開始 EB-5 簽證申請程序。每位 EB-5 投資者通常會簽署 EB-5 投資認購協議，將其全部投資金額匯入託管帳戶，並透過美國移民律師提交 I-526 申請開始移民程序。目前，美國移民局表示，自提交之日起，每份 I-526 申請的平均處理時間為 32.5 至 49.5 個月（截至 15 年 2020 月 526 日）。託管協議的條款將決定每項投資是在 I-526 申請獲得批准之前發放給開發商，還是保留到 I-5 申請獲得批准為止。如步驟 5 所示，該條款需要與 EB-5 提供者協商並在 EB-526 發行文件中揭露。當 I-5 申請獲得批准後，EB-526 投資者將可以申請進入美國的簽證。 I-829 申請批准後允許投資者在美國居留兩年，然後投資者需要提交 I-10,000 申請以永久居留美國。上限時將來自任何一個國家的投資者限制在年度上限5% 的規則。由於這一年度上限以及中國、印度和越南等某些國家對EB-7 簽證的高需求，美國國務院對某些投資者設置了等待線，從而延遲了EB-5 投資者在簽證到期後進入美國的時間。這種情況在 5 年首次發生，此後每年都會再次發生。這意味著來自中國、越南和印度的 EB-526 投資者可能會延遲收到入境簽證，從而延長他們提交申請的時間。 I-829 申請。 （倒退是一個具有幾個重要含義的主題，這裡無法充分討論，但會在 David Hirson 和 Cletus Weber 撰寫的《EB5 投資者雜誌》文章).
10. 根據法律、法規的要求、強製性的行政執法或司法要求所； 向 EB-5 投資者提供定期報告並記錄 EB-5 投資資金的使用情況。 EB-5 投資者希望隨時了解專案的狀態，以確保專案正在順利完成，開發商應計劃發布定期投資者報告。此外，EB-5 投資者將要求開發商準備其EB-5 資金使用情況的文件，因為每個EB-5 投資者將被要求在自I-829 申請之日起兩年內將該資訊與該投資者的I-9 申請書一起提交。 獲得 I-829 申請的批准 傳統上，從EB-5 投資者首次投資產品之日起大約需要四到五年的時間，但可能需要更長的時間，具體取決於投資者收到I-526 申請批准然後獲得入境簽證所需的時間，因為I-829 申請必須在投資者進入美國兩週年紀念日之前 90 天才能提交。 有條件永久居留期限，這通常意味著該項目必須仍在運營，並且 EB-5 投資必須仍投資於該項目，直到大約每個 EB-5 投資者提交 I-829 申請的日期為止。在提交 I-829 申請時，每位投資者都需要證明其 I-526 申請中美國移民局批准該計畫的條件已得到滿足。這將要求開發商提供證據，證明商業計劃中用於證明創造新就業機會的所有重要條款均已滿足。如果專案按照投資者 I-526 申請中提交的商業計劃和經濟報告建造和運營，投資者的 I-829 申請應獲得批准並獲得永久簽證。另一方面，如果專案因任何原因未完成，或未按照商業計劃的要求進行，以證明創造了足夠數量的就業機會，那麼投資者可能無法獲得其I-的批准829 份請願書。如果 I-829 申請未獲批准，如果投資者仍希望尋求美國簽證，他們可能會被迫離開美國並再次嘗試另一項 EB-5 投資。對於 EB-5 投資者來說，風險非常高，因為如果他們投資失敗的項目，他們就會失去簽證和資金。因此，對於開發商來說，了解 EB-5 融資的最佳項目是那些最有可能在 EB-5 投資者收到初始投資和運營所需的時間內成功建設和運營的項目至關重要。簽證。
