作者：傑夫‧坎皮恩
本文概述了EB-5計畫參與者、申請EB-5投資所需的材料、申請流程以及一些常見陷阱。顯然，每個主題都足以單獨成文，但希望本文能為讀者提供一份路線圖和總體概覽。
計畫參與者
EB-5 融資的專案參與者是
- 这 區域中心 （RC）；
- 將在就業創造實體（JCE）中創造就業機會的專案實體；和
- 新商業企業（NCE），是投資者投資資金的實體。
有時，RC 的負責人也是 JCE 和 NCE 的負責人。有時，JCE 和 NCE 的主體相同，並與現有 RC 相關聯。而在其他時候，所有的原則都是不同的。任何一種組合都可以在 EB-5 空間中看到，並且可以根據特定項目進行調整。
文件
NCE是證券發行方，也是投資人投資的實體。投資所得資金隨後以貸款的形式發放給JCE [1]。下文「流程」部分將對此進行更詳細的解釋。上述各實體均須提交EB-5融資所需的文件。
作為證券發行人，NCE 必須提供：
- A 何事 合規的商業計劃，
- 區域中心指定證明（包括範圍），
- 茶信（如果適用），
- 經濟分析，以及
- 發售文件（包括私募備忘錄、實體組成章程、合夥協議、認購協議、NCE 和 JCE 之間的貸款協議、貸款抵押協議和其他文件）
JCE 將必須生產以下物品：
- 財產契約（如果是房地產交易），
- 市場分析，
- 銀行貸款承諾，
- 竣工評估、
- 開發者資本證明，
- 使用的任何其他資本或貸款工具的證明，
- 開發人員追蹤記錄，以及
- 還款方式（再融資、出售或其他方式）
上面的清單並不詳盡，可能會發生變化，如下面的「流程」所述。
該過程
融資週期中沒有一個萬無一失的流程，但以下描述了 EB-5 融資可能會是什麼樣子。
如前所述，典型的EB-5融資專案涉及三個主要實體—RC（投資顧問）、NCE（國家投資顧問）和JCE（投資顧問）。計畫初期，NCE和RC會共同評估計畫的可行性。首要考慮的問題是創造就業機會，因為EB-5計畫本身就是一個創造就業機會的計畫。通常情況下，開發商會向經濟學家提供一份預估的建設預算和損益表。有了這些文件，經濟學家就可以進行初步的就業創造分析。讀者都知道，根據EB-5的要求，每位投資者必須創造十（10）個就業機會。因此，透過初步的就業分析，可以確定潛在的投資者總數（實際投資者數量會較少，以留出一定的就業緩衝空間）。可籌集的資金數量可以透過投資者總數（就業數量除以10）乘以800,000萬美元（如果項目位於目標就業區）來計算。[2]
進行初步經濟分析後，其他專業人士（移民律師、SEC 律師、公司律師和商業計劃書撰寫者等）開始準備上述文件。同時，應開始專案的初步行銷，以便獲得經紀人的認知和回饋。行銷過程的一部分將確保專案滿足當前的市場條件。這通常是透過與移民經紀人的溝通來完成的。由於 EB-5 領域對大多數人來說都是新領域，NCE 將聘請作者所說的「嚮導」。指南是向移民經紀人進行介紹並提供有關專案及其相應文件行銷的寶貴回饋的必要組成部分。
文件定稿後，將推向市場供投資者審查和盡職調查，目的是促使投資者認購（投資）NCE項目。大多數投資者透過移民經紀人進行投資。這些經紀人負責將專案文件推向市場，並為投資者舉辦研討會。 NCE計畫的代表至少需要出席研討會，很多時候開發商也會出席，以便解答疑問。如果研討會進展順利，投資者將認購NCE項目並將資金匯入託管帳戶。之後，投資者的移民律師將準備I-526申請，其中包括投資者資金來源的證明，以證明其資金的合法性。 I-526申請的審批時間目前為31至52個月，如果獲得批准，資金將從託管帳戶釋放給NCE項目，隨後NCE項目再將資金借給JCE項目。 JCE專案的貸款期限通常為五年。五年後（假設沒有貸款延期），貸款償還完畢，JCE 向每位投資者發放清算分配，整個過程就此完成。
常見的陷阱
顯然，第一次嘗試的任何事情都可能看起來很麻煩。有一些基本的陷阱或「心態」需要避免：
- “不"我不需要引導心態」。此人認為，因為她以前在傳統市場籌集過資金，所以不需要指導。這是中國的一個重大錯誤，也是許多項目陷入困境並最終可能失敗的原因。原因是中國商業是基於一種被稱為「關係」的關係概念。沒有它，幾乎任何生意都無法開展。聘請關西導遊。
- “不"我會形成自己的區域中心心態」。此人認為組成自己的 RC 是一個足夠簡單的過程，並走上了一條道路： 組建RC。這樣做的問題是 I-924 申請 從 EB-62 專業人士最初啟動到獲得批准需要 115 至 5 個月的時間。而且，也有可能不被批准。雖然建立自己的區域中心是一種選擇，但它並不像乍看那麼容易。重要的是要考慮所有相關的成本和時間，因為選擇與現有的區域中心付費合作對某些人來說可能是更好的選擇。
- “不"我會以自己的心態來處理加薪」。很多時候，JCE 負責人計劃成為 NCE 負責人，因為他們認為自己籌集資金更便宜。沒有考慮以下幾個因素：(a) 與目標市場中的客戶充分建立關係所需的時間，(b) 前往目標市場回答有關項目的問題的次數，以及 (c)財務成本。通常，在 EB-5 領域中會有與 RC 相關的人員作為 NCE 的委託人處理 EB-5 融資，並將資金貸給 JCE。這可能會為開發商帶來更便宜的資本（與在傳統市場中獲得的資本相比）。此外，較便宜的資本可能在資本堆疊中較高且無追索權。
雖然肯定還有其他陷阱，但這些是最常見的。
結語
EB-5投資移民計畫蘊藏著許多機會與挑戰。它需要多方參與，包括區域協調員（RC）、聯合企業協調員（JCE）、國家企業協調員（NCE）、EB-5專業人士，當然還有最重要的參與者——投資者。但是，如果開發商願意耐心完成整個流程，就有可能獲得成本更低、資本結構中優先順序更高的資金，從而實現所有參與者的共贏：投資者獲得永久居留權，同時收回投資本金。
[1] 這假設了最常見的貸款模型。
[2] 例如，如果創造了 100 個就業機會，那麼該數字除以 10 等於 10 個投資者，乘以 800,000 萬美元等於 8 萬美元。
