作者：黛比·A·克利斯和克萊姆·G·特納
任何投資者在進行投資之前，都應該 進行“盡職調查” 意味著一段正式的發現期，以確認假設、識別風險並確定是否繼續進行預期的投資。對於投資者來說，在投資房地產項目或經營業務之前，進行合理的盡職調查並概述要執行的盡職調查流程非常重要。透過一些投資前的功課，EB-5 投資者可以 大幅降低投資風險 透過獲得對投資機會及其贊助商的寶貴見解。無論是投資房地產項目還是經營業務，投資者都可以避免意外情況並增強投資信心。
房地產盡職調查
無論房產類型或地點如何，盡職調查都是任何公平房地產投資之前的關鍵步驟。幸運的是，大多數投資者可以從贊助該專案的經驗豐富的房地產開發商已經進行的盡職調查中受益。選擇房產類型和地理位置後，房地產開發商通常會確定是否擁有有關實體資產、財務業績和房產前景的充分且準確的資訊。
開發商盡職調查
經驗豐富的房地產開發商和贊助商的盡職調查通常包括兩個階段：「意向書前」盡職調查和「意向書後」盡職調查。意向書預階段包括更多高層詢問，這意味著買方依賴公共資訊和賣方提供的信息，而不是花費大量時間或成本。如果第一階段產生了有利的結果，買方或開發商通常會在開始更廣泛的盡職調查過程之前與賣方協商一份意向書，規定價格和材料條款。
一旦投資簽訂了意向書，盡職調查就會涉及成本更高的調查，例如訂購第三方研究，以及花費更多的時間投資來完成對房產的更深入分析，重點關注其歷史、現狀和經濟潛在的。盡職調查的第二階段通常會導致買賣協議的談判和執行。在這兩個階段中，主要目標是對財產進行實體、財務和法律檢查，以減輕財務不確定性並確定財產的當前和未來價值。
開發商盡職調查的範圍
盡職調查過程通常包括審查財產的所有權、地理位置、地形研究、建築或修復成本、預期用途的可行性（無論是住宅、酒店、商業等）、環境研究、稅單、賣方的財務狀況、和分區證書。如果房產得到改善，盡職調查將包括審查房產的調查、許可證、執照、地役權、現有債務和留置權、租約、租金單、合約、施工藍圖、工程計劃和評估。開發商正在尋找該房產本身及其所有權和許多其他考慮因素可能存在的危險信號。
在下面，您將找到基於房地產的盡職調查分析的關鍵主題領域，其中列出的資訊項目通常經過篩選和審查，以驗證主題財產的假設。以下每個主題領域的適用性以及每個主題領域下的分析範圍將根據標的資產的具體情況而有很大差異：
物理檢查。 財產的實物檢查應包括（如適用）：
- 地點週邊區域
- 財產的一般狀況
- 延期維護
- 建築物結構狀況
- 建築系統狀況（管道、電氣、暖通空調、電梯）
- 土地條件
- 通道和洪氾區
- 遵守建築規範
- 遵守消防規範
- 保險評級問題
- 危害性
租賃。 財產租賃的分析應透過審查相應財產的以下各項來確認不存在未揭露的、非常義務或意外負債：
- 租卷
- 租約和修訂以及附函
- 財務條款
- 租賃條款、續約和擴建選項
- 基本租金、附加租金和升級
- 稅金和費用轉嫁
- 保險要求
- 取消和收回權利
- 服從和不受干擾
- 禁止反言義務
- 房東未履行的義務
- 維護和修理義務
- 更新、擴充、購買選項
- 轉租、轉讓和/或承擔的權利
- 賠償義務到期
- 環境保護、義務
- 保證金的處置
- 待決爭議
現有債務。 分析現有債務以確定債務償還的限制，包括審查：
- 貸款協議、本票
- 信託/抵押契約
- 租賃、租金和收入的轉讓
- 安全協議和保證
- 財務報表
- 貸款承諾書
- 查看財務條款
- 未付本金金額
- 利率、應計利息
- 攤銷費率/一次付款
- 期限和付款
- 稅務託管和保險託管
地役權、許可證、執照和公用事業。 盡職調查應包括對許可證、執照、地役權和公用設施使用權的審查：
- 附屬地役權
- 建築物和建築系統許可證
- 建築許可證和出入許可證
- 環境許可
- 特殊活動許可證
- 營業執照
- 供水及下水道及暴雨排水
- 電力
- 天然氣
- 電話和電信
環境問題和責任。 違反環境法可能會導致重大的清理責任，因此必須審查：
- 環境許可和合規性
- 遵守聯邦、州、地方法律
- 待執行或威脅執行的執法行動
- 物業的合規歷史記錄
- 可進行州、聯邦或地方檢查
- 有毒物質侵權訴訟的可能性
- 來自鄰近房產的污染
建築和分區以及其他雜項法規。 透過確認遵守以下規定，確認該財產的當前和預期用途是合法的：
- 建築和消防規範
- 《美國殘疾人法》（ADA）
- 審查佔用證明
- 符合總體規劃
- 分區合規性
- 當地總體規劃
- 計劃單位開發 (PUD)
- 吞併協議和平面圖
- 雨水排放
- 野生動物/瀕危物種/濕地
- 供水和下水道服務
產權審查、公共記錄搜尋、稅務和評估。盡職調查工作應包括搜尋大量公共記錄並取得所有權承諾或摘要以供審查：
- 法律說明
- 遵守調查
- 稅務評估員的地圖
- 頭銜歸屬
- 可以滿足傳達的要求
- 逆權管有、規定性地役權
- 機械留置權的賠償
- 地役權使土地受益/負擔
- 契約、條件和限制
- 留置權、契約、抵押、UCC 備案
- 機械留置權、判斷留置權、
- 環境留置權
- 協會會費
- 評估產權保險
- UCC 和縣房地產記錄
- 訴訟及破產記錄
- 判決留置權紀錄
- 縣記錄員和記錄員
- 中央檔案室記錄
- 稅務評估記錄
- 個人財產應繳納的銷售稅
上述對房地產盡職調查流程的深入審查有一個單一的目的：向投資者表明，當開發商、發起人或基金尋求投資者時，這些各方應該已經完成了大量的盡職調查，而投資者可以索取副本，無需他們花費任何費用或時間。以下是一些如何繼續的建議：
完成盡職調查
為了開始投資流程，投資人會收到私募發行資料，包括私募備忘錄（PPM）；認購協議（附投資人問卷）；合夥協議（對於有限合夥）或經營協議（對於有限責任公司）；以及其他揭露發行條款和專案優點的支援文件。應仔細審查這些提供材料和展品，並解決所有問題。參與房地產交易的興奮感應該與明智投資所需的盡職調查相平衡。
在審查一個或多個項目的發行資料並選擇投資後，在執行認購協議和電匯資金之前，建議索取上述類別中的盡職調查文件，例如：
開發商的經驗。 開發商的經驗是決定房地產專案成功的最重要因素之一。在投資之前，投資者必須透過詢問開發商過去完成了多少筆交易以及開發商是否有當前資產類別的經驗來探索和驗證開發商的業績記錄。始終在網路上搜尋開發商及其團隊成員的姓名，以查找經驗和追蹤記錄以及過去的訴訟、破產、留置權和判決或因違反合約或違反證券法而發生的未決訴訟。
所有權、融資和產權文件。 投資者應提出要求，開發商應發送產權文件以證明該房產已被收購。如果尚未收購，開發商應提供意向書和土地收購合同，以表明收購該房產的努力，並提供完成購買的時間表。除此之外，要求高級貸款協議證明高級融資已在手或正在進行中，可以證明該項目的合法性以及該項目將得到適當的資助。
第三方報告和研究。 開發商或其高級貸款人為該專案採購的第三方報告提供了對該房產的優勢和劣勢最公正的分析。潛在的報告包括財產估價、評估、環境現場評估、調查、工程研究、財產狀況報告、可行性研究、產權報告、財產狀況報告等等，這些報告顯示了很多東西。首先，這些報告的可用性證實了該項目的合法性 （即 這是一個實際的項目）。其次，這些報告提供了開發商正確管理專案的能力的證據，因為它擁有正確完成盡職調查分析的資金和經驗。最後，這些報告的內容討論了專案的可行性，儘管 PPM 和行銷資料中有這樣的聲明，但在投資之前應考慮該可行性。
雜項額外的盡職調查。 最後，投資者應考慮索取上述「開發商盡職調查範圍」中規定的適用於現行專案的任何其他文件。
好消息是，上述步驟都不會為投資人帶來任何自付費用。唯一的成本是時間，雖然成本很小，但會帶來無限的好處。拒絕向投資者提供所要求的盡職調查資料應該是一個危險信號，表明以下事實：
- 該項目仍處於起步階段，因此在盡職調查過程中進行明智的投資還為時過早；
- 開發商、保薦人或基金負責人可能缺乏足夠的經驗來進行適當的盡職調查，因此投資是不謹慎的；或者
- 開發商、贊助商或基金並未推廣合法項目，因此可能永遠不是投資的好時機。
請記住，如有必要，始終願意放棄投資。
營運公司盡職調查
由於 EB-5 計畫的變更於 21 年 2019 月 5 日生效，許多非房地產融資已進入 EB-5 市場，供尋求資本以擴大公司業務的營運企業使用。這些企業通常尋求少於 XNUMX 名 EB-XNUMX 投資者；然而，重要的是要記住，僅僅因為籌集資金可能很小，並不意味著這些潛在投資所涉及的風險也很小。驗證公司關於尋求資金的公司的性質及其商業模式的主張非常重要。
業務盡職調查是對公司的業務、財務狀況和前景進行的全面調查，並識別與其業務相關的主要風險。這主要是收集有關公司綜合報告中包含或透過引用納入的披露的所有相關信息，並確認其準確性和充分性。 何事 商業計劃和私募備忘錄。
業務盡職調查的適當範圍因交易而異，具體取決於多種因素，包括特定公司的業務性質、發行所涉及的風險水平、所發行證券的類型以及發行證券的司法管轄區。投資者必須記住，本章並不是進行盡職調查的明確指南。沒有硬性規定。不可能為所有交易建立一套統一的盡職調查程序。確定多少盡職調查是必要或適當的，或者什麼構成“合理調查”，取決於每次發行和每家公司的具體事實和情況。
以下是 EB-5 投資者盡職調查過程中應涵蓋的關鍵項目的摘要，這些項目與對營運企業的投資進行私募發行有關。在實務中，盡職調查可以分為：
- 業務勤勉；
- 法律盡職調查；和
- 財務會計
業務盡職調查
進行業務盡職調查是為了深入了解公司（無論是直接投資還是透過區域中心進行投資）（業務和財務），並評估其財務狀況、負債、重大合約、管理人員、重大風險及其所在市場的可行性。商業盡職調查考慮廣泛的問題，包括：
- 企業經營所在的市場。
- 競爭對手和進入障礙。
- 企業的優勢和劣勢。
- 該業務的生產、銷售和行銷。
- 研究與開發。
- 企業的預測和預算。
- 未來的成長潛力和策略。
- 與主要股東的關係。
- 投資收益的用途。
- 無論業務是收入前還是收入後。
業務盡職調查是透過使用以下部分或全部調查進行的：
- 徹底審查 何事 合規的商業計劃。
- 要求與高階管理層會面，詢問有關公司背景、產品和服務、競爭市場、研發、銷售和行銷的具體問題，以及商業計劃中未涵蓋或支援的任何其他問題。
- 要求實地參觀企業的主要設施或零售地點。
- 審查企業的歷史和預計財務信息，最好是由會計師準備的財務賬簿和記錄，或者更好的是經過審計的財務數據。
- 審查第三方顧問要求的第三方報告和研究，例如與其業務相關的可行性研究或風險評估，這有助於評估私募備忘錄中提出的建議。潛在投資者應詢問是否有此類研究或報告。
法律盡職調查。 法律盡職調查涵蓋的主要審查領域包括分析：
- 組織文件，包括資本結構、章程和細則，以及 EB-5 投資者相對於管理階層和其他股東的權利所擁有的權利。
- 智慧財產權和技術所有權、許可證和適當的備案，以保護公司的盡職調查。
- 重大協議，是指對企業具有重大意義並為企業帶來重大業務或責任風險的協議。對重大合約的審查可能會提出各種需要考慮的問題，包括：
- 在發行進行之前是否需要修改信貸協議或其他債務工具？
- 例如，主要供應合約會在不久的將來終止嗎？
- 該企業是否有一些對其生存至關重要的特定主要合約或客戶？
- 可能影響公司健康的稅務問題。
- 管理階層和員工，包括薪資和福利安排。
- 環境問題。
- 業務是否涉及重大糾紛或訴訟。
- 足夠的保險範圍。
- 調查任何主要財產和場所的所有權。
- 監管框架，包括遵守對企業業務重要的法律和法規。
- 發行人的策略、計劃和預測。
- 行業前景以及針對企業行業部門的任何特定問題。
潛在投資者（或其律師）還可以從各種其他來源獲取有關企業的資訊。雖然該公司的網站是一個很好的起點，但投資者也應該在網路上搜尋有關該公司、其管理和行業的新聞和其他資訊。然而，一些較傳統的無形資產資訊來源可能仍然很重要。 例如：
- 任何專利和註冊商標的存在，包括任何已提交的申請，都可以在美國專利商標局找到。
- 有關不動產的資訊可以在當地土地登記部門找到。
此外，在某些情況下，公司法律顧問可能會考慮下令搜尋以下與公司債務和破產有關的項目：
- 破產申請。
- UCC 備案。
- 企業及其子公司的聯邦稅、州稅和判決留置權。
這些搜尋可以透過企業服務公司訂購，該公司協調並搜尋每個適用的州和城市或其他地方的公共記錄，以查找任何破產申請或債權人或稅務留置權的證據。例如，應針對企業及其子公司的註冊州進行留置權搜索。有關企業的其他公共資訊來源包括：
- 企業提交的任何公開監管文件。
- 該企業及其子公司和其他附屬公司的新聞稿。
- 分析師和評級機構對企業或其產業的報告。
- 其他第三方媒體對該企業或其產業領域的通報。
然而，必須審查的大量資訊只能從企業本身獲得。 與企業管理階層的訪談可以提供有價值的資訊。有關企業及其業務的許多重要資訊可能記錄不完整或根本沒有記錄。管理時間是寶貴的資源，因此應提前準備問題，並且應僅限於其他地方無法獲得的資訊。此外，根據具體業務，考慮進行實地考察，親自觀察企業的設施。建築物和設備維護良好嗎？有沒有證據顯示有環境問題？是他們的客戶嗎？
財務和會計盡職調查。 財務和會計盡職調查通常由會計師領導，並與企業會計、財務和財務部門的成員以及外部審計師一起進行。 財務盡職調查通常包括審查以下項目：
- 歷史和 備考 財務報表，包括與上一年度報告期間相比的任何重大變化以及財務報表中的重要項目（例如重述、減值、異常交易、收購、衍生品和對沖、準備金、資產負債表外安排或未記錄的負債）。
- 企業的預測、預算和任何長期計劃。
- 未償債務證券、現有信貸安排和任何其他融資安排，以及確定發行是否違反企業任何現有財務契約。
- 發行人目前的財務狀況及其行業狀況。
- 其他分析師的研究報告。
- 產業的歷史趨勢。
- 企業的前景。這涉及根據預算和現金流預測等因素將預期與未來趨勢進行比較。
- 行業狀況和競爭。該企業的主要客戶有哪些？
- 所得款項的用途。它們具體將如何使用？
- 資本支出估算。
財務報表中的危險訊號。 潛在投資者應注意財務報表中的任何“危險信號”，這些“危險信號”可能表明不應依賴財務報表。 危險信號的一些例子包括：
- 內部信用風險評估的變化。
- 商譽/資產減損。
- 透過不尋常或一次性的收益來增加收入。
- 將當前費用轉移到以後期間或將未來收入轉移到當前期間。
- 承銷團成員向企業高階主管欠債的一種模式。
- 表外實體。
- 大量客戶積壓訂單。
- 管理層聲稱無法獲得重大交易的關鍵資訊。
- 回溯銷售合約的日期，以便及時確認收入。
- 一篇財經媒體文章質疑企業激進的會計做法。
- 季度末大量寄售的登記。
- 有保證的銷售實踐允許客戶更換或退回無缺陷的商品。
- 組織結構複雜，沒有任何明顯的商業目的。
- 快速成長時期滯後的系統和控製程序。
- 在避稅天堂司法管轄區的重要帳戶或業務。
同樣，拒絕向投資者提供所要求的盡職調查資料應該是一個不繼續進行的危險信號。
移民相關盡職調查
由於投資者出於移民動機做出投資決定，因此潛在的 EB-5 投資者應評估該投資實現其移民目標的可能性。潛在的 EB-5 投資者可以依靠他們的移民顧問進行分析，通常應包括以下內容：
目標就業區域
為了確認投資者投資的金額適當，他們必須了解接受投資的企業是否屬於 目標就業區 (TEA)。如果投資於 TEA，則最低投資為 800,000 美元；如果不是，則最低投資為 1,050,000 美元。
企業應向所有 EB-5 投資者提供一封來自 EB-5 專家的信函，說明企業所在的人口普查區是 TEA 或鄰近 TEA，以及 TEA 和 TEA 的加權平均失業率。高於全國平均失業率的150%。或者，企業可以將 EB-5 投資者的資金部署在農村地區，這也要求較低的 800,000 萬美元最低投資額。如果沒有證據表明資金將部署在 TEA 中，EB-5 投資者不應考慮進行 800,000 萬美元的投資。
創造就業機會
每 EB-5投資者的出資 必須在三到五年內部署創造十個就業機會。投資者應進行如上所述的業務盡職調查，以確保投資有可能產生所需數量的就業機會。投資者應尋求投資預計為每位投資者創造超過 10 個就業機會要求的項目，並且投資者不應考慮聲稱為每位投資者創造少於 12 個就業機會的項目。
透過區域中心開展的計畫必須提供由合格的 EB-5 經濟學家準備的就業創造分析。如果提供了就業創造分析，則應由具有 EB-5 經驗的合格證券或移民律師進行審查，並且分析中提出的假設和計算應由投資者進行驗證。對營運企業的投資和其他小型投資可能不依賴就業創造分析。在這些情況下，企業的就業創造策略必須清晰合理。應進行企業盡職調查，以盡可能核實企業創造就業機會的主張。
區域中心盡職調查
如果 EB-5 投資是透過 USCIS 批准的區域中心進行的，那麼投資者的命運就掌握在區域中心以及開發商的手中。因此，投資者應訪問美國移民局網站批准的區域中心頁面，以確認區域中心的指定，並查看區域中心網站的經驗和背景，並留意有關先前交易和監管詢問的任何危險信號。
「有風險」要求
EB-5 計畫規則要求 EB-5 投資者的資本在投資者有條件居留期間必須保持「風險」。有條件居住期大約為兩年，從投資者進入美國時開始，到投資者提交 I-829 申請時結束。最初，投資者希望透過定期盡職調查確認其資金投入的項目是穩定的，能夠在其有條件居住權之外生存並蓬勃發展。然而，在房地產和經營業務中，退出策略均已到位，並考慮最終清算投資者的投資。投資者必須相信存在重新部署解決方案或策略，以便在有條件居留期限尚未結束的情況下，他們的投資可以重新部署到另一個「風險」項目。
然而，並非所有重新部署解決方案或策略都是平等創建的。在評估企業的重新部署策略時，投資者應考慮：
- 他們的投資是否會重新部署到能夠帶來有利移民結果的工具？
- 他們的投資是否會重新部署到與業務相當的專案中？
- 投資是否會被重新部署到由企業或不熟悉的管理團隊控制的專案中？
- 他們的投資會被重新部署到有風險的專案中嗎？
- 投資者在再投資中將擁有哪些投入（如果有），例如選擇退出權或批准權？
- 投資者能否同意接收其重新部署資金的實體？ （投資人應該明白，通常不提供同意權。）
- 他們是否能夠在有條件居留權結束後不久獲得資本退款，或者他們的資本是否缺乏流動性並被鎖定在重新部署的專案中？
- 重新部署的專案的預期流動性日期是哪一天？
- 重新配置的投資會帶來相同的回報或利潤份額，還是投資者會因資本重新配置而獲得更大的回報？
- 他們是否有足夠的資訊來評估企業的重新部署策略？
上述因素同樣適用於區域中心環境以及直接投資及其績效將大大降低移民風險。
盡職調查需要時間和對細節的關注，這將使投資者避免犯下代價高昂的錯誤。投資前全面的盡職調查是所有認真的投資者都應該採取的風險管理策略。雖然投資中沒有什麼是完全確定的，但盡職調查可以提供更高水準的保證。 在進行投資之前進行盡職調查的做法大多源於常識，在某些情況下還源於法律義務。然而，有研究表明，投資者盡職調查的程度與投資的後續績效之間存在正相關關係。 這種相關性似乎涵蓋了不同類型的投資場景，並且強烈支持盡職調查的理由。
了解 EB-5 流程的下一步： 哪些 EB-5 服務提供者可以幫助我做好準備？