作者：克里斯蒂安‧特里安塔菲利斯
對於 EB-5 投資者來說，選擇投資項目的過程可能是一個複雜的過程。為了以高效和有效的方式做出這一重大決定，需要採取一些步驟。在做出選擇選擇律師的決定時，身邊有法律和財務顧問是非常重要的 EB-5項目，因為該過程既涉及移民法合規問題，也涉及財務風險。以下幾點重點在於做出此重要決策時需要考慮的區域中心專案相關因素。
如何尋找區域中心
An EB-5區域中心 是一家由美國公民及移民服務局 (USCIS) 指定參與 EB-5 移民投資者計劃以促進經濟成長的美國實體，無論是公有或私人。每個區域中心都管轄特定的地理區域，以便集中 EB-5 投資。目前美國移民局指定的區域中心超過 720 個，對於潛在投資者來說，在選擇投資區域中心計畫時可能會感到不知所措。選擇區域中心所採取的行動包括但不限於以下：
- 透過索取區域中心指定函副本並在 USCIS 網站上查看 USCIS 批准的 EB-5 區域中心列表，確認該區域中心已被 USCIS 指定。
- 要求區域中心遵守 USCIS I-924A 年度報告要求的證據，例如 I-924A 申請 收據。
- 對區域中心運營商的背景進行盡職調查。
- 索取有關 EB-5 投資者批准表格的跟踪記錄的信息 我526 我829 請願書。
- 索取區域中心與 EB-5 計畫之間的贊助協議副本，以確保與區域中心建立適當的聯繫。
如何選擇 EB-5 項目
EB-5項目選擇流程 涉及從財務角度和移民法角度評估和評估項目，因為投資者的主要目標通常涉及獲得綠卡，成為美國永久居民，並最終從EB-收回投資資金5個項目。用於專案融資的 EB-5 投資產品將包括與發行人和專案開發商相關的文件。選擇 EB-5 項目所採取的行動包括但不限於以下：
專案的商業計劃 – 審查業務計劃以確保 Matter of Ho 合規性，包括以下項目：
- 專案建設時間表
- 工程建設預算
- 創造就業時間表
- 該項目預計 5-10 年
- 項目圖片或效果圖
- 鑑定
- 關於專案可行性的第三方市場研究
- 許可證和政府批准
- 契約/租約
- 總承包商協議
- 目標就業區域分析
經濟影響研究 – 審查方法、研究輸入的可靠性（例如專案支出和營運收入），並檢查租戶佔用問題。
EB-5 投資合約 – 檢視以下任何文件以了解 EB-5 合規事宜（如適用）：
- 私募備忘錄
- 有限責任公司/有限合夥人協議
- 託管協議
- EB-5 貸款文件
專案開發文件 – 檢視以下任何文件以了解 EB-5 合規事宜（如適用）：
- 高級貸款文件
- 過橋貸款文件
- 股權投資證據
- 專案開發商的背景和經驗
在審查 EB-5 計畫文件時，應分析某些語言，以確保移民法合規性和財務盡職調查的目的。例如，在 EB-5 投資文件中使用「保證」一詞是敏感的，因為新商業企業 (NCE) 無法保證 EB-5 投資者投資資金的回報。然而，EB-5 計劃允許某些保證。可寫入發行文件的擔保類型如下：
- 在 I-5 或有條件合法永久居民入境遭拒後，NCE 保證向 EB-526 投資者退還出資。
- NCE 向就業創造實體 (JCE) 償還 EB-5 投資可由 JCE 或 JCE 的關聯公司擔保，可能會寫在條款清單中。
- JCE 提供施工竣工保證，以確保為 EB-5 投資者創造足夠的就業機會。
專案投資文件中必須討論某些國籍的 EB-5 積壓和延長的 EB-5 移民時間表。長期的積壓使得投資合約中需要對兒童超齡問題進行措辭，並澄清投資者獲得創造就業信貸的時間框架。由於 EB-5 時間表延長，專案如何處理 EB-5 資金的方面也必須納入合約中，例如預期更長的 EB-5 貸款期限和描述 EB-5 投資資金重新部署的選項。
項目類型
EB-5 法規要求 EB-5 投資者獲得 NCE 的股權以換取 EB-5 投資，因此， 投資者不能藉出投資資金 到 NCE。然而，市場上EB-5項目的兩種主要類型是股權模式和貸款模式。股權模式 EB-5 專案需要 NCE 使用 EB-5 投資者的資金對開發專案進行股權投資，稱為 JCE，而貸款模式需要 NCE 使用 EB-5 投資者的資金向開發專案提供貸款JCE開發該專案。下圖說明了兩種模型的使用：
無論哪種情況，EB-5 投資者都將與 NCE 有自己的投資條款，NCE 和 JCE 將有自己的投資條款，並且該項目將有責任為 EB 創造足夠數量的就業機會-5投資者並將投資資金返還給NCE。關於貸款模式，EB-5貸款文件將討論EB-5貸款與專案借款人處於高級還是初級地位，以及EB-5貸款是否有專案擔保或無擔保。每個投資者在選擇投資項目時將確定他或她更喜歡哪種投資結構，因為只要投資的結構符合 EB-5 規定，任何一種結構都適用於 EB-5 計劃。
目標就業區/非目標就業區
自21 年2019 月5 日起，新的EB-XNUMX 法規生效，其中美國移民局取消了美國州或地方政府將某些地理和政治分區指定為高失業率地區的能力，以獲得目標就業地區的資格（茶）。相反，美國移民局現在將指定此類 TEA，並將限制基於人口普查區的 TEA 的組成，以幫助 確保公平地指定TEA 並始終如一。指定 TEA 以使 EB-5 項目符合 800,000 美元投資水平而非 1,050,000 美元投資水平的方法，讓潛在的 EB-5 投資者感到有些困惑。
定義了 TEA 被 USCIS 認定為農村或高失業率地區，其失業率至少為全國平均的 150%。
- 農村茶葉茶區
根據新的 EB-5 法規，「農村地區」被定義為大都會統計區或人口超過 20,000 人的城市或城鎮以外的任何區域。實際上，要獲得農村 TEA 資格，I-5 申請中的 EB-526 投資者必須在提交的文件中包含美國人口普查數據，證明 EB-5 項目所在地不在大都市統計數據範圍內面積不足20,000萬，人口不足526萬人。 USCIS 將審查 I-XNUMX 申請，並在此過程中審查人口普查數據以批准 TEA 資格。
- 高失業率TEA
根據新的 EB-5 法規，如果投資位於大都會統計區、大都會統計區內的縣、人口超過 20,000 的城市或城鎮，則大都會地區的某個區域可以被指定為 TEA，或者更多，其中投資主要是做生意，且平均失業率至少達到全國平均失業率的150%。該區域還包括投資主要開展業務的人口普查區，其中可能包括直接毗鄰該地區的任何或所有人口普查區，並且每個人口普查區的加權平均失業率至少為全國平均水平的 150%失業率。實際上，要獲得高失業率TEA 的資格，I-5 申請中的EB-526 投資者必須包括一份人口普查區研究，證明該項目的單一人口普查區，或者如有必要，該研究可能包括與項目直接相鄰的人口普查區。 USCIS 不會自動批准任何特定的計算失業率的方法來確定 TEA，但會審查 I-150 申請等，並在此過程中審查人口普查研究以批准 TEA 資格。
這意味著在任何一種TEA 情況下，申請人都有責任向USCIS 提供可靠且可驗證的證據，證明申請人投資的地區是農村或高失業率地區，以便800,000 美元的投資符合EB-5 的資格移民過程。
目前市場上有一些 EB-5 項目符合農村資格條件下的 TEA 資格，還有一些項目符合高失業率條件下的 TEA 資格。專案選擇過程的一部分將審查證明專案地點如何符合 TEA 資格的證據，這些證據將在 I-526 申請中提交給 USCIS。
正如我們所看到的，選擇 EB-5 項目有很多因素。 EB-5 投資者可以利用顧問和討論點來縮小選擇範圍，更好地進行盡職調查，從而從財務和移民角度確定滿足投資者需求和目標的項目。
了解 EB-5 流程的下一步： EB-5 投資者有效盡職調查指南