作者：EB5 投資者雜誌工作人員
Linda Lau 是一名移民律師，其執業重點是 EB-5 事務。作為 EB5 投資者雜誌編輯顧問委員會成員，劉女士慷慨地進行了問答，對 EB-5 簽證計劃提供了獨特的見解。
劉女士是環球法律集團的總裁，該集團總部位於加州南帕薩迪納，並在中國上海設有代表處。劉女士來自香港，曾擔任美國移民律師協會 EB-5 委員會副主席，並被美國登記處評選為加州最佳律師之一。
EB-5 投資者雜誌：您認為 2012 年 EB-5 簽證計畫最大的教訓是什麼？
琳達·劉：我認為最大的教訓在於如何應對審批流程。例如，一些區域中心在最初獲得批准時，計劃透過租戶創造的就業機會來獲得EB-5投資移民抵免。然而，到了2012年，美國公民及移民服務局（USCIS）突然告知我們，租戶入住率是個問題。弄清楚這個過程確實很有挑戰性。
EB5投資者雜誌：您認為我們正在朝著解決這些挑戰的方向發展嗎？
琳達·劉：我認為包括美國公民及移民服務局（USCIS）在內的所有人都在努力尋求明確的指導。我相信他們內部也確實想解決這個問題。我確信，對於審理人員來說，要弄清楚應該適用哪些規則以及何時適用這些規則，確實很困難。我覺得這就像90年代中期我們處理涉及本票的案件一樣，目前還在進行中。當時一片混亂……但現在情況更加嚴峻，因為我們有200多個區域中心，數百個項目，數百萬美元的資金面臨風險。
所有這些項目正在進行的事實確實迫使每個人都提出某種每個人都可以合作的政策。此外，如您所知，一些區域中心已經提起訴訟，並試圖強制解決這個問題。希望我們能有某種解決方案。
EB-5投資者雜誌：您對EB-5的未來發展有哪些擔憂？
琳達·劉：我希望看到我們的社群能夠互相支持。我擔心的是，如果我們彼此視對方為競爭對手，爭取市場份額，那對我們社群本身的發展實在不利。我希望看到社群內部有更多的合作與支持。
EB5 投資者雜誌：您是否注意到不同地區之間的 EB-5 產品存在差異，例如西海岸和東海岸的產品有何不同？
琳達·勞：對於西海岸來說，這很常見。大多數交易都涉及房地產開發、零售、辦公大樓或酒店。
東海岸的交易則截然不同。這實際上取決於可用的內容。有時我們會看到歷史建築、油井工程或非常有趣的工業。我不知道這是否只是因為（西海岸）開發商屬於同一個群體或社區，所以他們傾向於做相同的專案。那裡（東海岸）非常獨特且與眾不同。這就是我所注意到的。
EB5投資者雜誌：那麼投資者市場的情況如何？您是否了解不同地區的投資人關注的重點是什麼？
劉琳達：如您所知，最大的市場是中國。過去三年，中國投資者的知識水準取得了巨大的進步。他們非常成熟，會提出很多棘手的問題，例如“利息分配、回報和退出計劃之間有什麼區別？”以及“為什麼是這個百分比，你們是如何決定的？”
在世界其他地區，這取決於投資者的背景。韓國投資者通常是醫生等專業人士。由於 E-2 簽證選項，許多人已經習慣了參與小型企業的想法。他們提出的問題有所不同，因為有些人可能對房地產項目的了解有限。在中國方面，這些開發商參與了大大小小的計畫。
EB5投資者雜誌：如何避免EB-5行銷中的陷阱？
琳達·劉：首先，區域中心必須決定是否自行推廣該專案（前提是遵守證券法規）。其次，他們需要考慮聘用哪種類型的專業人士。他們可能會選擇聘請海外移民顧問，或委託總代理來管理這些移民顧問。
每個結構都有其問題。例如，如果區域中心決定使用主代理，則主代理將收取中間人費用並尋找其他 10 個子代理。在這種關係中，存在著固有的衝突，因為子代理獲得的越多，主代理獲得的就越少。
另一方面，許多RC喜歡使用主代理，因為主代理將能夠控制、監視和與子代理聯絡，從而使RC無需與子代理打交道。不是因為他們不想，而是因為他們沒有與他們打交道的文化理解。與十個不同的代理人打交道可能會讓人不知所措。
EB5 投資人雜誌：您對如何建立經紀人和移民顧問之間的長期合作關係有什麼建議？
琳達·劉：很多經紀人和移民顧問都對區域中心非常忠誠。但是，你需要有好的項目才能吸引他們，而且這裡好的項目和那裡的好項目標準可能不一樣。
例如，當我們在美國做一個貸款項目，而不是EB-5時，我們不希望與處於第一位置的銀行簽訂第二位置的信託契約。如果銀行取消了專案的贖回權，那麼我們就一無所有，但在中國，我遇到的許多經紀人都說，排在第二位是可以的。第一頭寸留置權人越大，他們的信心就越強。不知何故，他們對第一個留置權人的大名產生了誤解。在這裡，我們不想要任何第一留置權人，無論您有多大。你越大，就越可怕，因為你會取消抵押品贖回權，不留任何錢給我們。那裡和這裡不一樣。
從權益分配上來說，如果你有一個項目，有限合夥人或投資者持有90%的權益，即使普通合夥人（美國合夥人）可能投入了40%的資本，僅僅因為分配，他們希望為投資者提供更多，因為他們依賴EB-5 投資者的流入資金。
在美國方面，普通合夥人是在有能力的公司律師的建議下真誠行事的。他們說，“為什麼我們不讓他們擁有更多，這樣你就有更多動力在五年後最終能夠再融資，這樣你[可以選擇]讓他們離開該項目？”
但是，一旦到了中國，情況就完全不同了。即使你投入了40%的資金，如果你不拿出至少30%，他們也擔心有一天你會消失，因為你對這個計畫的興趣太小了。
從文化上來說，這是完全不同的，這就是為什麼我認為區域中心和律師可以與這些移民經紀人交談。他們了解市場，包裝市場體系無法處理的東西是沒有意義的。這是與移民經紀人和顧問溝通的問題。我認為充分揭露和透明度很重要。
EB5投資者雜誌：您還有什麼要補充的嗎？
琳達·劉：我們很幸運，社區裡有這麼多優秀的同事。社群成員之間能夠互相溝通溝通非常重要。我非常感謝EB5Investors.com為我們提供了一個平台，讓我們能夠聚在一起，與公眾分享我們的見解。我真心覺得，我們作為一個團隊，能夠成就很多事情。
EB5Investors.com 員工
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