作者：瑪麗安娜·塔蘭圖爾和凱文·賴特
商業計劃是移民代理決定專案是否適合投資者的重要工具。代理人肩負著巨大的責任，要充當投資者的看門人，幫助引導他們找到最好的項目，以實現他們的移民目標。因此，商業計劃是成功且經驗豐富的代理商用於決策的關鍵工具。知道如何使用商業計劃來評估專案成功的潛力，是經驗豐富的代理人與其他代理人之間的區別。
EB-5 商業計劃的篇幅和複雜性常常使得每月要面對數百個項目的代理人不可能在初次會議期間對所有項目進行完整的審查。因此，專案銷售人員經常向代理商提供 PowerPoint 簡報、執行摘要和其他行銷資料。然而，所有受人尊敬且經驗豐富的代理商都知道，行銷資料必須透過商業計劃和其他支援文件的內容進行驗證。
以下是市場上成功的代理商在審查商業計劃以確定專案是否值得向投資者介紹時詢問的主題的一些見解。
經驗與可行性
辦公桌上堆滿了無數的商業計劃書，無數的銷售人員上門，很大一部分代理商已經學會瞭如何通過詢問開發商的姓名、經驗和聲譽來快速有效地理清混亂的局面。代理商選擇的項目能夠滿足投資者的兩個主要關注點；實現移民目標並處於收回投資的最佳位置。對於已經在EB-5 產業工作十多年的代理商來說，開發團隊的經驗和專案可行性決定了最有可能獲得綠卡和投資者資本回報的專案是那些有經驗豐富的開發商參與的項目。
在審查業務計劃時，代理商應尋找描述專案管理團隊的部分。該管理團隊應由經驗豐富的開發人員組成，他們在成功完成專案方面享有盛譽。然而，值得注意的是，開發商的聲譽和完成與商業計劃中討論的項目類似的項目的經驗是關鍵。例如，擁有長期成功開發單戶住宅記錄的開發商可能無法將這些技能轉化為開發飯店。經驗豐富的經紀人在將投資者引入專案之前會知道其中的差異；他或她將對開發商進行大量的盡職調查。這包括對開發公司負責人進行背景調查，研究開發商聲稱已完成的先前項目，以及研究開發商的經驗，所有這些都應在商業計劃中強調。由於開發商負責創造與建築相關的就業機會，因此開發商完成專案的能力的重要性不容小覷。
參與成功 EB-5 專案的另一個同樣重要的實體是設施營運商。這是因為開發商很少具備營運設施所需的技能和經驗。例如，一個已經建造了二十個輔助生活設施的開發商不具備營運這些設施所需的知識。因此，開發商將引入一個擁有使設施成功運作所需的經驗和工具的營運合作夥伴。移民代理商應研究營運商及其負責人的背景，以確保他們擁有成功設施的良好記錄。商業計劃應包含運營商過去和當前管理的項目清單，代理人可以在其研究中使用這些項目。由於營運商負責創造投資者獲得永久綠卡所需的營運工作崗位，因此它們是知識淵博的代理商所重視的另一項重要資產。
其他重要實體包括區域中心和負責準備提交文件的公司。至關重要的是，區域中心在選擇項目和追蹤支出和收入方面擁有成功的記錄，以便在投資者獲得永久綠卡時支持 I-829 階段創造就業機會。區域中心的背景及其主要負責人應位於商業計劃書的介紹部分。由於區域中心及其團隊的經驗和知識極為重要，因此移民代理應該對該區域中心先前贊助的計畫進行自己的研究，並索取有關區域中心原則和活動的更多資訊。代理商可以在網路上搜尋與區域中心以前的項目及其負責人相關的文章。
此外，一支由專門從事 EB-5 專案並在業內享有成功聲譽的經濟學家、移民律師、證券律師和商業計劃書撰寫者組成的團隊對於確保專案的每個要素都滿足規定的規定非常重要由美國移民局。專家團隊將為尋求獲得永久綠卡的投資者減少障礙。所有這些各方都應明確界定，其簡歷應包含在業務計劃中或在輔助文件中隨時可供審查。
同樣重要的是要注意，一旦代理人有機會完整審查商業計劃，他或她將尋求對該計劃的所有重要要素的驗證。這包括以 AIA 協議和施工投標形式對施工成本進行第三方驗證，以及以市場研究或其他第三方報告形式進行的收入和支出預測。
代理人用來支持商業計劃內容的文件越多，他向投資者提交專案時就越有信心。
並非所有工作都是平等的
代理人最關心的是他或她如何向投資者保證他們很有可能獲得綠卡。對於獲得綠卡的投資者來說，他們投資的項目必須為每位投資者創造至少十個全職工作。所有 EB-5 商業計劃應包含專門討論就業機會創造的部分，其中規定了項目將創造的就業機會總數。作為創造就業機會的一部分，強大的專案通常會提供就業緩衝，作為投資者的安全保障。銷售項目時工作緩衝的重要性不再是經驗豐富的代理商的商業機密。如今，大多數代理商都了解每位投資者擁有 20 個以上就業機會的重要性，並且在評估專案創造就業保障時，30% 或更高的就業緩衝已成為行業標準。通常，專案的作業緩衝為 50% 到 XNUMX% 或更高。然而，更有經驗的代理人明白，並非所有工作都是平等的。
建築工作被認為更安全，因為用於創造這些工作的建築支出得到滿足的可能性很高。專案開發成本降低的情況很少見，不可預見的額外成本在建築業並不罕見。營運類工作被認為更具可變性，因為創造這些工作所需的收入可能會極大地受到市場事件的影響。例如，在飯店專案中，收入預測是基於最低入住率和平均每日房價。這些要素的任何負偏差都將導致收入下降，從而導致創造的就業機會少於預期。
因此，經驗豐富的代理商將根據專案創造的施工與營運工作的比率來計算工作緩衝區的百分比。透過建造創造足夠就業機會以滿足每個投資者十個就業職位要求的項目，以及用於就業緩衝目的的運營工作崗位，被認為比那些需要運營工作崗位來達到最低十個就業崗位要求的項目更安全。此外，如果一個項目透過建設創造了足夠的就業機會來支持所有所需的就業創造，並且透過建設創造了額外的就業機會來支持每個投資者的就業緩衝，那麼該項目就被認為是非常強大的。這種類型的計算通常不包含在商業計劃或經濟分析中，但移民代理應該能夠從這些文件中提供的數字推斷出此資訊。例如，任何特定項目的投資者數量應在商業計劃中列出，項目建設和運營所創造的就業機會數量也應列出。如果商業計劃不包含此信息，移民代理將必須參考經濟分析，其中應提供建築和運營工作的詳細信息。然後，他們需要根據專案尋求認購的投資者數量來計算專案的建設和營運會產生多少就業機會。
正確退出的關鍵
代理人的第二關心是如何合法地確保資本回饋給投資者。因此，代理商對具有強大退出策略和投資者資本回報可能性較大的項目感興趣。 EB-5 商業計劃應始終包含退出策略部分，描述開發商打算如何在指定期限結束時返還投資者資本。通常，有吸引力的退出策略包括從金融機構或聯邦政府獲得再融資。
如果專案在商業計劃的退出策略部分規定了再融資，經驗豐富的代理人可能會要求查看特定金融機構有興趣按某些條款為該專案進行再融資的證據。有時，開發商可能會提供貸款機構的意向書，其中規定，如果專案達到預期獲利能力，該機構有興趣在未來為該專案進行再融資。貸款機構可以在多種情況下提供意向書。一般來說，如果銀行已經對專案進行了盡職調查，並根據專案產業、開發團隊和營運商的經驗、先前的財務關係等因素認為專案的預期指標將得到滿足，則會提供此信函與開發商和許多其他人。對於移民代理來說，意向書的價值在於它提供了額外的安全保障，即該項目已經過美國金融機構的審查，該機構已初步確定該項目應該成功。
雖然不能保證在專案完成後機構會繼續進行再融資，但在評估專案是否對投資者來說是安全的選擇時，意向書對於經驗豐富的代理商來說具有很大的影響力。由於意向書通常不是 EB-5 商業計劃的一部分，經驗豐富的代理人知道要索取意向書或其他一些文件來確定退出策略的可行性。確保復甦策略可行性的其他文件包括對「穩定價值」評估和負債權益比率的解釋，以及它們將如何影響再融資的可行性。
其他確定退出策略可行性的文件包括顯示「穩定價值」的評估，以及專案業務計劃中債務與股權比率的解釋以及其與再融資可行性的關係。
包含房地產的項目的評估應由國家許可和認證的評估師或大型房地產服務公司進行，這些公司聘請具有評估認證和房地產諮詢最高級別的專業人員。在審查為專案提供的評估時，代理人應花時間研究進行評估的個人和公司，以確保他們獲得提供此類服務的許可和認證。
此外，某些類型的項目有資格根據美國聯邦政府的住房和城市發展 (HUD) 計劃獲得再融資。 HUD 管理低利率貸款和再融資，以協助為符合資格的低收入家庭、老年人和殘疾人提供安全住房。這種融資和再融資選項並不適用於所有項目，經驗豐富的代理商熟悉可以根據 HUD 計劃獲得再融資的行業和項目類型。這些行業包括但不限於低收入住房佔其單位類型比例的住宅開發項目、醫院和輔助生活設施。不熟悉該計劃的代理商可以訪問 HUD 網站以了解更多資訊以及專案有資格獲得此類貸款的情況。
籌集資金的基礎
商業計劃是銷售過程中不可或缺的文件，如果使用得當，可以幫助區分專案的好壞。代理人有責任使用商業計劃中的資訊來支持專案提出的主張，並作為要求提供額外文件以確保投資者安全的墊腳石。
凱文‧賴特 (Kevin Wright) 是一位卓有成就的經濟學家，也是賴特‧約翰遜有限責任公司 (Wright Johnson LLC) 的董事長。 Wright Johnson LLC 致力於為區域中心申請和 EB-5 移民投資者簽證申請提供經濟影響研究、商業計劃和營運計劃。
瑪麗安娜·塔蘭圖爾
Marianna Tarantur 是 Wright Johnson 的移民律師兼簽證業務計劃總監，Wright Johnson 是一家成功的區域中心申請和 EB-5 移民簽證申請諮詢公司。 Tarantur 女士專注於制定商業計劃和經濟影響研究，其中包含獲得美國移民局批准區域中心和專案所需的關鍵組成部分。
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