作者/石萌（Madeline Shi）、蔻特妮·克里登（Courtney Creedon）
随着中国经济的发展和高净值人士的迅速增长，中国人海外购房已经不是一件新鲜事，而其中美国市场又是受投资者关注的热点之一。在2015年两会期间，李克强总理面对《金融时报》海外购房的问题给出了“愿意看到中国的企业’走出去’，中国的公民到国外去创业，当然，既要遵守中国有关法律的规定，也要遵守当地的法律”的回答。而根据中国商务部的数据，2015年中国对外房地产投资已达66亿美元， 几乎占了整个亚洲对外房地产投资的1/3，其中中国对美投资超过其海外投资总额的1/5。
中國購屋者不僅對投資美國房地產有需求，也對在美國旅遊越來越感興趣。穩定的未來，還不追求高額返利。美國房地產的前景，《EB5投資者雜誌》採訪了美國房地產領域的幾位專家——美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）量化研究部董事總經理傑德·史密斯（Jed Smith），北美房地產投資集團頂級林海濤（Hunter Lin），蘇富比國際房地產公司（Sotheby's International Realty）亞洲業務主管Daniel Chang，以及凱勒·威廉姆斯房地產公司（Keller Williams）爾灣地區的三位房地產經紀人Lily Yu、Mei Chao、Ryman Wong。
中國購屋者對美國房地產市場投資維持熱情
“EB5投資者雜誌》:目前中國購買者對美國房地產市場的需求是如何的？
杰德·史密斯：根据我们的数据统计，截止到2015年3 月前的十二个月期间，中国人花费了大约28.6亿美元投资在美国居住房上，而同时期的国际投资人在美国居住房的整体投资约 为104亿美元。就购房数量来看，中国在国际投资中也是首屈一指，中国购房人购买独栋别墅或共管式独立产权公寓的人数占整个国际买家的16%，位居其后的是加拿大买家，占14%。但是要说明的是国际买家在美国房地产市场的整体交易约占4%。
另外，中國購屋者相對富裕。美元） ），而美國市場上的平均房價是831000美元。
林海濤: 透過「北美購屋網」的交易平台來美國買房的投資人中超過90%是中國購屋人，其中包括來自中國大陸、香港、台灣、甚至日本的中國客戶。
自2012年我們的交易平台每年對美國房地產投資有速度50%的成長。多快。
“EB5《投資者雜誌》：中國購屋人主要購買住宅還是購買商業房地產？
傑德·史密斯：在投資上，中國購屋者對居住房屋的投資要超過對商品房的投資。
林海濤：2012年的時候要說服客戶去購買商業房地產很困難，因為這其中要涉及到很多複雜的知識，所以當時我們可能手上95%的客戶購買的居住房，只有5%的客戶投資的是商業房地產。而他們購買的項目包括飯店、草坪場，投資農地果園的也有。
另外，投資的選擇和資金量也相關，資金量越大選擇越多。考慮購買位置不錯的公寓，例如在加州大學洛杉磯分校附近購買一棟公寓就是很好的投資。
“EB5投資者雜誌》: 中國購屋者對居住房型的偏好是怎樣的？
傑德·史密斯： 最受中國購屋者青睞的房型依序是連棟別墅（townhouse）、獨棟別墅（detached house）以及公管式獨立產權公寓（condominium）。
林海濤: 大多數客戶喜歡買新房，但老房子的價值有時它所在的土地很值錢。
“EB5《投資者雜誌》：在購買城市上又是怎樣的喜好呢？
杰德·史密斯：中国购房人的房产投资覆盖全美国，但是还是以加州地区为主，35%的地产投资在加州，8%在华盛顿州，7%在纽约州，6%在麻萨诸塞州，而4%在伊利诺伊州，剩下的就是遍布美国其他地区。中国人的地产投资在州的选择上还是比较稳定的，加州是最流行的区域因为它在地理上靠中国较近，容易到达。4%的地产投资在伊利诺伊州是因为有芝加哥，而芝加哥是仅次于纽约的工业城市，因此能吸引到中国人的兴趣。同样的纽约作为国际大都市也受到中国人的欢迎。他们对佛罗里达州的需求始终不大，尽管这些年来很多买家来投资这一地区的房产。
林海濤: 過去的中國移民喜歡加州或紐約，現在西雅圖和波士頓是他們的新寵。的中國移民入境語言能力受到限制，而新一代的中國移民有良好的教育背景，而且英語能力比十年前的移民要好。 而且現在的中國購房者是企業家或者公司的高層管理人員，在國內累積了資本到海外進行投資，因此大多數人都受到了良好的教育，而且背景良好，不存在工作的顧慮。
“EB5《投資者雜誌》：中國購屋者在美國買房需要什麼需求？
傑德史密斯：購買目的之一是為了度假，很多中國購房者比較富裕因此在美國買房作為度假地。例如，常見的一個例子是一個中國學生來美國讀書，然後購買一棟房產並居住在裡面，同時也面對這個學區的住戶出租，這就將房產的一部分作為投資。了，這個學生就可以將今年的錢帶回中國。
林海濤:中國購屋人考慮的核心是教育，無論是為了孩子的目前需要還是未來，這是中國的傳統，父母希望為孩子竭盡全力獲得最好的教育機會。多數預期的是進行「穩定」的投資報酬率。
實際需求將導緻美國房價維持成長
“EB5《投資者雜誌》：您怎麼看待美國房地產市場的當前趨勢？
傑德·史密斯: 美國房地產就銷售量和價格基本上是在繼續增長的，而且前幾年存在的問題現在已經過去很久了，比如我們不再有大量房主廢品贖回權或者虧本出售，幾年前這樣美國市場上的房子有40%左右，現在只有6%-7%。家，因為他們認為現在還是很好的時機。
但是我們必須認識到國際買家對於房屋購買權益的依賴於本國的經濟狀況，如果本身經濟好了，我們隨之會看到越來越多的國家的買家投資房產。匯率的問題，例如很多年前，美元的價格沒有現在這麼高，現在外國人要花更多的錢來美國買一棟房產。
林海濤：美国的房价在过去的12个月里面涨速惊人，尤其是湾区一带，然而，如果我们和2007年相比，整个房产市场上银行对放贷非常小心，在2007年常常看到支付0定金就可以买房，现在非常严格，定金得有，而且还要通过一些更加严格的审查，定金在20%以下就很难贷到款。我们认为房价是由实际的需求推动的，而且这个上涨的趋势会保证持续1 到2年。
“EB5《投資者雜誌》：未來五年內，中國購屋者對美國的房地產需求會是怎樣的狀態？
傑德·史密斯: 我不覺得現在這個時候中國購屋者會有很大的投資行動，因為人民幣匯率的下跌和股票下跌會影響到中國投資者買入的價格。中國目前的經濟成長仍在6%左右，這個數字以美國的標準來衡量仍然是非常可觀的成長，但是根據中國經濟前幾年的成長幅度，這個指數是下降的，所以我說中國的經濟在預期。
林海濤: 我認為中國購屋者對於美國房地產投資將會成長，因為人民幣的匯率在退款。購屋者人們開始將資產轉換為外幣或外國資產，以多元化它們的投資結構。的情況的風景。
不同地區不同偏好，但需求穩定
紐約房地產
“EB5《投資者雜誌》：中國購屋者在購屋的房型選擇？
張丹尼爾：在紐約的芬蘭住宅有清晰的房型：共管式獨立產權公寓（condominium）、合作公寓（co-op）以及別墅（townhouse），但合作公寓的流程申請非常嚴格，非美籍人士想買入很難。 ，而長島康州的買家如果有孩子讀書的需要會考慮買學區房，而且中國客戶大多還是會去買新房。
中國購屋人主要購買的是居住房，會有些人買商業房來做投資，例如在中國房地產開發的時候會想要來美國做房地產開發，但這是2015年的燈，我想下半年因為購買力下降商業不動產的投資也在下降。
“EB5《投資者雜誌》：您怎麼看待房地產市場？
張丹尼爾：我觉得是稳定上升的。中国购房人的冷却不会影响到美国房地产市场整体上涨的趋势，因为从2013年起美国的就业趋势就很好。我的观察是2015年到2016年，曼哈顿的房价会有5%-10%的涨幅，长岛会在0-5%之间，而有些地区如纽约的皇后区和布鲁克林区作为新兴市场，房价上涨的速度可能会相对更快一些。目前纽约地区的房价超过了2007年的10%-20%，是历史的新高点。
“EB5《投資者雜誌》：中國購屋人在2015年到2020年期間的投資會繼續嗎？
張丹尼爾： 五年間的整體趨勢是投資會越來越多，但在未來的半年之間會減少，而且投資的地點和需求的房型都不會有重點的變化。實際的購買行動會因為人民幣貶值和政府對地下錢莊加大監管在未來半年受到影響。度假的豪宅的購買會受到影響。
“EB5《投資者雜誌》：對未來來美國投資房產的中國購屋人有什麼建議？
張丹尼爾： 我想提醒的一點是國內投資人對投資風險的認知程度比較低，和西方的投資者整體上有所不同。抱持著不太現實的期待，對美國房地產投資也是這樣。
加利佛尼亞州尓灣
“EB5《投資者雜誌》：如何了解中國購屋者對爾灣地區房地產市場的需求？
黃瑞曼： 2005年到2015年之间一直有中国购房人来尔湾购房，在2013年的时候中国客户开始非常多，目前这个数量没有减少的迹象，到了2014年到2015年之间中实户增多，投资人多是企业高管或生意人。
百合：購買趨勢應該是一直在成長的，類似當時台灣人在1971年開始來美國投資買房現在都還是有繼續購屋的投資。
“EB5《投資者雜誌》：中國購屋者對戶型的偏好。
於莉莉：在爾灣地區購買別墅的比例最高，而且是獨棟的新房。
“EB5《投資者雜誌》：怎麼看待爾灣房地產市場的發展？
萊曼： 就加州的橘郡（Orange County）而言，2013年到2014年間橘郡的一些城市房價長勢就很猛，整體來說我2015年是平穩成長的地區。
加州的爾灣（Irvine）、比弗利山莊（Beverly Hills）、紐波特（Newport）和核桃市（Walnut）這些地區是房價漲得比較快的地區，目前房價已經超過了2005年和2006年的最高，是歷史上的一個高點。相對較慢。
EB5Investors.com 員工
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