麥可吉布森
開發商已經並且正在越來越多地將 EB-5 資金用於新項目。靈活性、經濟條款（即利率、還款條款）和一般信貸條款（即融資條件和契約）使 EB-5 收益成為某些項目幾乎所有其他資本來源的有吸引力的替代方案。
紐約大學史登商學院的一份報告1表明，大多數專案的 EB-5 資本都是作為專案貸款，而不是專案股權投資。報告補充說，這種趨勢多年來一直是一致的。
通常，EB-5資本被開發商稱為「次級融資」。次級融資是指在付款和違約後的抵押品權利方面受專案高級貸款權利約束的貸款。次級融資通常在 EB-5 項目中被構造為“夾層貸款”，夾層貸款由擁有項目所建不動產的實體的所有權權益作為擔保（它不是對項目的抵押）。房地產的實體）。作為一般範例，開發商通常需要以股權形式出資專案總成本的大約 20%。另外 50% 的專案成本通常來自以房地產作為擔保的建築貸款，即優先貸款。該項目剩餘 30% 的成本由夾層貸款提供資金。開發商違約後，優先貸款人可以取消房地產的贖回權並成為該財產的所有者，而夾層貸款人可以取消抵押的所有權權益並擁有和控制擁有房地產的實體。鑑於每個貸款人在房地產中擁有重疊的利益，貸款人通常會簽訂債權人間協議來管理他們對房地產的權利。
投資人喜歡什麼類型的投資？
夾層融資（將其視為債務和股權融資的混合體）使貸方有權在開發商違約的情況下獲得擁有專案房地產的公司的所有權或股權。如上所述，夾層貸款人獲得該所有權權益的權利受到優先貸款人權利的約束，並且通常受債權人間協議的約束，該協議限制了夾層貸款人行使補救措施的時間和方式的權利。
Rosenberg & Estis, PC 律師 Eric Orenstein 表示：“有少數項目擁有優先貸款，但一般來說，投資者會選擇夾層路線來投資更大的項目。”
然而，HomeFed Corporation 副總裁 Chris Foulger 表示，隨著越來越多的中國投資者進行自我教育，“許多人對高級貸款表現出強烈的偏好。”
「在紐約交易中，人們仍然強烈偏好（夾層貸款），其次是其他主要門戶城市，（但中國人）尚未認識到，在奧馬哈進行的非常安全的交易比在紐約進行的高風險交易要好， 」他說。
Regional Centers Holding Group 執行長兼創辦人John Shen 同意Foulger 的觀點，他表示，儘管大多數投資者選擇了夾層路徑，但「全球知識淵博的EB-5 投資者更喜歡優先貸款，因為他們的主要目標是獲得美國綠卡，因此隨著移民程序的完成，投資本金的償還似乎比獲得更高的回報更重要。
「投資者通常無法獲得足夠高的回報來抵消夾層貸款帶來的風險，」沉說。
如果可以作為投資，優先貸款無疑可以為投資者提供更大的初始投資償還確定性。鑑於夾層融資的風險較大，從銀行或其他傳統貸款機構獲得的夾層貸款通常收取高達 15% 的夾層貸款利率。但由於 EB-5 投資的移民目的，承擔夾層貸款風險的 EB-5 投資者通常會獲得反映 1% 至 3% 利率的回報。
優先貸款是銀行或類似金融機構向公司或個人發行的債務融資義務，以藉款人資產的第一留置權作為擔保，高級貸款的此類留置權和付款權優先於借款人的所有其他債務義務借款人或相關項目。高級貸款人建立所有專案的目的是最大限度地提高獲得全額償還的機會，這通常會損害夾層貸款人和資本堆疊中的所有其他方。該貸款被認為優先於針對借款人的所有其他債權，這意味著在陷入困境的情況下，優先銀行貸款是在所有其他利益相關者收到還款之前首先償還的。
由於優先銀行貸款通常透過借款人的資產留置權進行擔保，如果借款人未能履行其義務，則用於擔保高級銀行貸款的資產可能會在其他債權人之前被出售以全額償還高級銀行貸款，因此優先選擇股東或普通股東從專案中獲得任何收益或付款。
沈表示，在抵押品破產和清算中，優先貸款可以為貸款資本提供最佳的損失保護。如果 EB-5 基金成為優先貸款的一部分，並制定強有力的商業承保指南，那麼損失投資本金的風險就會顯著降低。
「然而，由於市場上有許多商業銀行競爭對手，EB-5 業者通常很難成為高級貸款機構，」他說。 “這個職位通常屬於商業銀行。”
Eb-5 資本較不適合高級貸款職位，因為高級貸款人的利率與EB-5 貸款的利率相比更具競爭力，並且高級貸款在施工提款中分配，這通常需要大多數EB 所不具備的施工管理基礎設施-5 貸方不擁有。
區域中心和 EB-5 貸款的作用
1992 年，EB-5 簽證計畫中增加了一種投資可能性，涉及可以啟動投資項目的區域中心，允許個人投資 500,000 萬美元，而不是 XNUMX 萬美元。
區域中心沒有直接投資該項目，而是為 EB-5 投資者的利益設立了一個投資基金。投資者購買投資基金的股權。然後，該基金要么購買創造就業機會的實體的股權，要么向創造就業機會的實體提供貸款。然後，創造就業機會的實體利用專案基金的投資間接創造就業機會。
區域中心最適合 EB-5 申請人，他們更關心獲得居留身份而不是直接管理自己的投資。
目前，全美有超過 850 個經美國公民及移民服務局批准的 EB-5 區域中心正在運營，並且還會定期批准更多中心。與 100 年營運的不到 2010 個區域中心相比，這一數字急劇增加。
區域中心可以接受多個EB-5投資者的資金，只要每個投資者的投資創造10個全職工作崗位，這可以使他們為自己的專案累積更多資本。區域中心也被允許同時運作多個 EB-5 項目。
然而，確定某個地區是否適合 EB-5 區域中心的方式存在一些漏洞，導致最近出現了一些濫用該計劃的醜聞，例如來自 EB-5 計劃的資金資金流向曼哈頓和比佛利山莊的優質房產，或最近在佛羅裡達州的優質房產，而不是此類投資本應改善的貧困地區。
「我建議所有投資者檢查籌集資金的區域中心的聲譽，」代表兩個區域中心的 Rosenberg & Estis, PC 律師 Eric Orenstein 表示。 「詢問他們是否完成了任何項目。這可能看起來很明顯，但你會感到驚訝（你會發現什麼）。
貸款產業面臨的挑戰
無論是優先貸款還是夾層貸款，開發商都需要資金，而由於經濟倒退的影響，從中國獲取資金變得越來越困難。
Sheppard Mullin Richter & Hampton 合夥人John Tishler 表示：「在這樣的環境下，越來越難找到能夠滿足其需求的EB-5 投資的投資者，競爭就會加劇，尋找投資者的成本就會上升。 ”有限合夥。 “這導致了信用品質更受追捧的市場，我們正在看到這種效果。”較小規模的可用投資者需要以傳統資本市場中更常見的方式進行投資，以保護 EB-5 投資者。市場緊縮可能會在短期內對 EB-5 貸款條款（包括提高利率）產生影響。
此外，越來越多的 EB-5 貸款人（包括 EB-5 貸款人也是自己專案的借款人）已經改變了 EB-5 市場。
紐約大學的報告發現，幾家主要開發商已經建立了貸款工具，發放房地產開發貸款，包括夾層貸款，為無關開發商的專案建設提供資金。其中一些開發商貸款機構包括為自己的專案尋求 EB-5 融資的開發商。
奧倫斯坦表示，幾乎所有 EB-5 投資者——尤其是來自中國的投資者——都應該接受有關高級貸款和夾層貸款方面的教程，因為它們「對海外投資者來說有些陌生」。
「他們不習慣這些結構，」奧倫斯坦說。 “儘管高級貸款的概念自殖民時代以來就已經存在，但在亞洲世界——尤其是中國和印度——他們沒有這些結構。”
Shen 表示，儘管有傳言稱 EB-5 已消亡，但人們對 EB-XNUMX 作為替代融資的看法並未改變。
「EB-5 資金繼續被視為次要選擇，要么填補最後的預算缺口，要么為難以獲得任何主要銀行融資的項目提供資金，」他說。
如果 EB-5 貸款結構合理且在成本方面比其他形式的融資具有競爭力，那麼 EB-5 貸款將繼續對投資者和開發商具有吸引力。 EB-XNUMX 投資者應了解其投資的貸款類型，以便了解專案陷入困境時會發生什麼，並確定投資者的風險資本是否得到充分補償。受過教育的投資者可以投資在經濟回報和風險狀況方面適合他們的項目，儘管不能保證結果，但至少投資者會在了解與其相關的項目的基礎上做出受過教育的、肯定的決定。的投資。
邁克爾·C·吉布森
Michael Gibson 是 Bass, Berry & Sims PLC 華盛頓特區辦事處的成員，為客戶提供有關傳統金融和房地產交易的諮詢服務，特別關注與開發商、區域中心和其他中介機構密切合作的 EB-5 融資方案。
看完整資料免責聲明：本文表達的觀點僅代表作者的觀點，不一定代表出版商及其員工的觀點。或其附屬公司。本網站上的資訊僅供一般資訊；這不是法律或財務建議。具體的法律或財務建議只能由完全了解您特定情況的所有事實和情況的持證專業人士提供。在參與 EB-5 計畫之前，您應該尋求法律、移民和財務專家的諮詢 在本網站上發布問題並不構成律師與客戶之間的關係。您發布的所有問題都將向公眾公開；不要在您的問題中包含機密資訊。
