EB-5直接投資在餐廳的應用

作者：Echo 美聲王

儘管EB-5項目的大部分由酒店、購物中心、公寓、辦公大樓和其他綜合建築項目組成，但一些投資者已經開始對餐館，尤其是連鎖餐館表現出興趣。餐廳項目可分為區域中心項目及直接參股投資項目（「直投餐廳計畫」）兩類。本文重點在於 EB-5 直接投資餐廳項目，並探討此類型項目與其他建設項目相比的優點和缺點。也討論了非區域中心直接投資餐廳項目的重要事項。

使用EB-5直接投資餐廳專案的優勢

餐廳項目與其他項目相比有其獨特之處，在許多方面都更具優勢。下面列出了一些優點：

1. 施工時間短。 許多大型專案的土地採購、專案規劃、設計工程和許可都是極其耗時的過程。根據專案所在地的不同，準備時間通常在實際施工開始前一年甚至三年開始。建設本身是一個漫長的過程，一般需要兩年才能完成。在餐廳專案中，每家餐廳的投資一般在2萬美元以下，許多總共只需要10,000萬美元。與耗資數億元的建設項目相比，餐廳的規模肯定要小一些。準備時間更短，僅需六個月即可完成施工。而且，由於施工時間大大縮短，施工過程中出現的不確定性也更少。
2. 現金流充沛。 充足的現金流至少為 EB-5 投資者提供了兩個優勢：還款時間和資本回報率。通常，投資者的大部分資金來自合資公司向開發商提供的貸款，用於一般區域中心內的大型建設項目。事實上，每位投資者的資本回報率每年僅為0.5%至1%甚至更低，因此專案的現金流量不會對投資者的資本回報率產生直接影響。事實上，如果一個專案有大量的現金流，它可以在貸款到期時為投資本金帶來收益。無論現金流是否幫助開發商償還貸款，或者開發商選擇向銀行或第三方開發商再融資來償還貸款，充足的現金流本質上都是還款的保證。大型建設工程準備及施工時間長，其營業收入嚴重依賴商場租金、飯店客人、公寓租金等收入來源。現金流幾年後才會開始產生。因此，開業後一年內即可開業的餐飲企業，現金流延遲問題會較少。參與直接餐廳投資項目的投資者預計在第一年內即可獲得投資回報。假設一個案例：張先生和李先生投資了ABC漢堡連鎖餐廳，每家店的總投資為1.2萬美元。張先生和李先生各投資500,000萬美元，開發商投資200,000萬美元。三方合作開發漢堡連鎖店，而開發商則進行營運管理。假設，張先生和李先生各持有該餐廳 10% 的股份，如果該餐廳的淨利潤率為 25%，那麼兩位投資者預計將分別實現年收入 30,000 美元。如果他們的投資期限為七年，減去籌建和開業的第一年，他們每個人在投資期間仍有望達到180,000萬美元的資本回報。這種類型的回報在區域中心相關專案中是不可能的。
3. 銀行沒有優先/優先貸款。 餐廳通常是開發商和投資者的合資企業，沒有銀行的干預。在清算的情況下，投資人一般享有專案資產的優先權，保證其本金的報酬。由於不存在與次級貸款或夾層貸款相關的混亂，投資者更容易審查專案的資本結構。當然，還有另一種方式來看待是否存在優先貸款。為EB-5專案提供優先貸款的銀行會對專案進行嚴格的調查，因此可以增強投資者對專案的信心。
4. 就業充足。 無論是直接投資或區域中心內的餐廳項目，餐廳都可以創造足夠的就業機會來滿足EB-5項目的要求。由於餐廳項目屬於勞動密集型項目，因此需要僱用大量員工，以及開發商創造的其他工作。許多專案可以輕鬆滿足 500,000 萬美元的投資要求，並創造 10 個直接就業機會（全職員工或職位）。因此，項目不必計算間接就業或位於區域中心。還是用前面的例子，張先生和李先生各投資500,000萬美元給ABC漢堡店，開發商投資200,000萬美元。如果餐廳的全職員工總數達到 26 人，那麼兩位投資者將各自擁有 13 個直接工作。兩位投資者也將分享開發商200,000萬美元投資所創造的就業機會。此外，區域中心的餐廳計畫也有就業優勢。在使用相同投資金額時，由於計算間接就業的餐飲項目的就業乘數相對較高，因此計算餐飲業的員工數量比建築項目簡單得多。
5. 認購簡單，專案啟動失敗風險較小。開一家餐廳所需的資金一般在2萬美元以下。由於專案開發商也為專案提供了部分資金，因此每家餐廳只需要一到兩名投資者。相較之下，大型建設項目需要大量資金，這往往會導致大量投資者在計畫開始前提出購買或認購該地點。這種類型的訂閱可能會增加專案啟動失敗的可能性。餐廳專案的訂閱可以分為三種模式，用前面的例子來示範：
   1. 直接投資單一餐廳。 ABC漢堡店投資額為1.2萬美元，只需張先生和李先生兩位投資人投資即可開店經營。
   2. 透過區域中心的基金結構。 基金公司提供最多20名投資者，向開發商提供貸款，建造最多10家ABC漢堡店。每家餐廳需要1.2萬美元和兩名投資者；如果他們最終有四個投資者，那麼他們只能開兩家漢堡店。利用基金公司，投資者無需招募20人即可啟動專案。風險較小，因為無需爭先恐後地尋找更多投資者。
   3. 直接投資基金結構。 ABC 漢堡餐廳開發商預計需要 20 名投資者建造 10 家 ABC 餐廳。這種商業模式在人員招募和架構上與區域中心模式類似，只不過每家餐廳必須是基金公司的全資子公司。因此，基金管理人必須是開發商。直投基金結構與區域基金結構的另一個差異是就業計算。前者只能計算直接就業，後者可以計算間接就業和創造更多就業。無論餐廳項目類型如何，訂閱模式總是簡單的。以ABC漢堡餐廳為例，興建餐廳只需要兩位投資者。因此，該專案投資人不足的可能性很小。
6. 經濟環境對餐廳專案影響不大。餐館受總體經濟情勢的影響不大。即使在經濟不景氣的情況下，餐飲生意仍然相對穩定。 15年2015月2015日，新聞社彭博社發表文章稱，根據美國商務部提供的數據，XNUMX年XNUMX月美國人在餐廳和酒吧的消費歷史上首次超過超市。另一方面，如果美國經濟陷入低迷，高端酒店和辦公室項目將受到影響。隨著商業和旅遊人口下降，酒店入住率將大幅下降，辦公室租賃將出現困難。
7. 證明就業很簡單。 根據相關法規和EB-5移民備忘錄，每項EB-5投資必須創造至少10個就業崗位，並且直接投資必須帶來直接就業。區域中心計畫計算直接和間接就業以及創造的就業機會。這些工作崗位必須在獲得有條件綠卡後​​的兩年內完全創造出來。在某些情況下，美國移民局也會批准在兩年時間範圍之外創造的就業機會，只要創造的就業機會是在「合理的時間範圍內」完成的。直投餐廳專案的商業計劃則更為直接。此類計畫的就業是基於直接就業的工人數量，而不是基於區域中心的就業，後者的就業創造是基於經濟學家使用各種複雜數字和公式的預測。直接投資餐廳專案的簡單計算方法對於投資者和移民局來說都很容易理解。可以合理地假設，美國移民局的審批流程會更容易，尤其是連鎖餐廳模式中有許多成功的例子。然而，永遠不能完全保證獲得批准。

使用 EB-5 直接投資餐廳專案的缺點

既然我們已經探討了使用餐廳專案類型的優點，那麼讓我們看看直接投資餐廳專案的缺點。

1. 就業可以繼續到I-829階段嗎。移民法規定，投資創造的就業機會應「在合理的時間內」完成。 2013 年526 月，美國移民局備忘錄解釋說，「合理的時間範圍」是提交I-829 後的兩年半內，或投資者獲得有條件綠卡的最後一年內（I-526 提交前一年內） 。該備忘錄是在中國移民簽證倒退之前製定的，當時 I-2015 的批准時間約為六個月。這就是規定兩年和兩年半期限的原因。 829年829月發布的最新移民備忘錄草案意識到了先前備忘錄的局限性，但由於倒退是否會改善的不確定性，新起草的備忘錄並未就此問題做出改變。這個用工時間對專案有什麼影響？一些區域中心的房地產開發項目，只要支出預算符合原始經營計劃，僅依靠項目支出金額就可以滿足全部（或大部分）就業需求。因此，I-829階段的就業和計畫的運作不應該成為評估的重點。因此，簽證回歸或合理的時間計算應該不會對此類項目產生影響。餐廳必須在開業前立即僱用所有員工（經理、廚師、廚房幫手、洗碗工、服務生等）；因此，從餐廳開業到提交 I-2015 後一年內，所需員工必須保持受僱狀態。由於I-XNUMX簽證在中國因回歸而延長，現在經營餐廳的標準要高得多。 XNUMX年XNUMX月的移民局備忘錄草案對這一點進行了寬鬆的解釋，聲稱如果一開始就業就被認為是永久性的，即使該工作持續時間不超過兩年，仍然會被算作永久性就業。但在直投餐飲項目中應如何分析這一點還有待進一步討論。
2. 在EB-5直接投資餐廳專案中，公司構成一般股權而非貸款。 在許多餐廳項目中，公司由滿足EB-5投資要求的投資者組成，每個人都會購買餐廳的股份，參與分紅，並成為有限投資者成員。那麼五、七年後，根據協議條款和認購文件，部分投資人可能會選擇保留對專案股權的投資，而其他公司管理階層可能會以市場價格回購股份。在房地產開發案中，絕大多數的貸款都是在市場體系下進行。一組EB-5投資者和有限合夥企業的普通合夥人將向開發商提供貸款，開發商將在五到七年後償還公司。這確保了在公司解散時投資者的償還。這類貸款由於還款期限明確、還款金額明確，很受投資人歡迎。如果直接投資餐廳，建議仔細審查認購條款，確保文件中保護投資者在清算期間優先受償的權利。
3. I-829 階段的就業記錄。 對於區域中心的房地產開發項目，尤其是那些已經計算了支出就業的項目，在I-829階段提交的資訊很簡單。他們需要證明的只是基本支出已經產生了。但在直接投資餐廳專案中，需要在I-829階段提供符合資格的就業薪資單和稅表。記錄所有這些可能相當複雜，因此敦促開發人員維護良好的員工記錄非常重要。
4. 開發商的力量。 由於開餐廳不需要大量資金，因此有些餐廳項目不一定是由有實力的開發商建立的。在這種情況下，餐廳除了要驗證餐飲品牌的歷史和發展潛力外，還需要考慮開發商的實力和經驗。選擇經驗豐富的品牌和可以成為強有力合作夥伴的開發人員是最理想的。
5. 專案來源有限。 市場上的項目以區域中心項目為主，其中房地產開發量尤其大。由於種種原因，中介機構一般不介入EB-5直接投資項目，投資人在項目選擇上也受到限制。根據USCIS統計，所有直接投資項目僅佔所有EB-10項目的15%至5%。由於沒有中介機構的大規模宣傳，一般直投餐廳計畫僅限於美國的家族企業。但家族經營的餐廳不一定是 EB-5 投資者的最佳項目，並且不能保證家族成員有資格參與該業務。由於投資人的選擇很少，由於溝通不良，選擇直接投資的人並不多。由於缺乏行銷，許多有信譽的連鎖餐廳無法招募投資者，投資者也無法獲得足夠的餐廳資訊。為了解決這個問題，投資者可以與美國商會和律師事務所聯繫，以便更好地了解他們可用的選擇和管道。

結論

EB-5直投餐廳專案其實有很多優勢，尤其是那些口碑好的餐廳專案。如果擁有良好的經營歷史、經驗豐富的開發商、明確的認購文件和還款條款、完整的就業記錄，那麼這些項目不僅享有綠卡保障，而且項目會產生可觀的回報。對投資人來說，除了房地產開發案之外，或許也是個不錯的選擇。當然，執行餐廳項目有很多限制。在直接投資項目中，成功取決於每家餐廳的獨立性和獨特性。即使連鎖餐廳的品牌塑造成功，每家餐廳的經營經驗和選址也會直接影響專案的成功。投資者在選擇此類投資時必須謹慎。

[1] http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-04-14/americans-spending-on-dining-out-just-overtook-grocery-sales-for-the-first-time-ever

迴聲美聲王

Echo Meisheng King 是佛羅裡達州奧蘭多市 King Law Center 的首席律師兼執行律師。 Echo專注於EB-5投資移民，將她的移民法實踐與中國和韓國的文化遺產相結合，利用知識、理解和專業知識為客戶提供全面的服務。

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