作者：珍妮佛·梅西爾·莫斯利和阿什敏·喬杜里
就在 10 到 15 年前，投資者和業內其他人也僅將 EB-5 投資視為移民交易，而不是涉及美國證券法等許多複雜法律法規交叉的交易。
現在，EB-5 投資者普遍意識到 區域中心 需要向潛在投資者進行某些披露，包括與專案和創造就業實體（JCE）相關的風險因素，但在對特定投資機會進行盡職調查的範圍內，主要重點是評估是否項目是一項“安全”的投資。也就是說，投資者將盡職調查的重點放在 JCE 是否會創造所需的 10 個就業機會並繼續經營，以便投資者有可能（甚至接近確定）獲得永久綠卡。
對於透過投資區域中心尋求 EB-5 簽證的非美國公民來說，實際的投資過程可能看起來很機械。然而，確定是否進行投資並不僅僅是確定該投資是否使投資者有資格獲得移民福利以及是否遵守《移民和國籍法》、美國證券法或任何其他適用法律。雖然獲得永久居留權可能仍然是投資者最重要的目標，但他們也應該審查投資機會是否提供了資本投資回報的可能性。此外，投資人應審視以下機會： 從他們的投資中獲利.
收回 EB-5 投資並賺取利潤
投資者需要先決定他們的最終目標——一旦他們獲得批准 我829，他們的目標是否達到了，或者他們想要收回他們的資金嗎？除了收回資本投資之外，投資者還想從他或她的投資中獲利嗎？如果投資者在評估潛在投資機會時關心的不僅僅是獲得永久居留權，他們首先需要了解 JCE 可能為 EB-5 投資者提供的不同投資形式。理想情況下，投資者應該聘請一位財務或投資顧問，他可以根據個人投資者的需求和目標來幫助評估投資機會，因為並非所有投資都是相同的，因為將創造所需的十個就業機會。
不同形式的投資可分為四大類：優先債務、夾層債務、優先股、普通股。透過區域中心進行的 EB-5 投資通常作為貸款向 JCE 進行，無論是高級貸款還是夾層貸款。優先貸款將由 JCE 的基礎財產和/或其他資產作為擔保，而夾層貸款是優先級較低的貸款，由 JCE 所有者以 JCE 的所有權權益質押作為擔保，而不是提供擔保由 JCE 的資產。 EB-5 投資有時（雖然不那麼常見）會作為股權投資進行，這是 JCE 的所有權權益，可以是優先股權或普通股權。聯合企業可以讓不同的投資者同時進行所有四種類型的投資。這些形式的投資共同構成交易的「資本堆疊」。每個 EB-5 投資者都需要確定他們的風險承受能力和期望在資本堆疊中的哪個位置。
每種類型的資本在資本堆疊中如何相互關聯
該圖簡單地展示了每種類型的資本如何與資本堆疊中的其他類型相關。優先債務的回報最低，這意味著如果 JCE 的價值增加，優先貸款人將不會獲得任何利潤或收益，但它是風險最低的資本類型，即優先債務獲得償還的機會最高。
圖中最上面的是普通股，它具有最高的投資收益潛力，但投資永遠無法償還的風險也最高，因為在普通股持有人收到任何資金之前，資本堆疊中的所有其他級別都必須得到償還。
優先債務
對於希望最大限度降低不付款風險的 EB-5 投資者來說，優先債務將提供收回資本投資的最佳機會。優先債務持有人在資本結構中享有第一優先權。在優先債務層級進行投資的 EB-5 投資者將首先獲得支付，因為 JCE 將對貸款支付本金和利息。然而，優先債的投資回報將僅限於約定的利率，並且不會產生額外利潤。考慮到貸款時的市場狀況，EB-5 投資者還需要考慮固定利率還是浮動利率是否合適。這些可能會影響貸款的獲利能力。在房地產交易中，優先債務也將透過房地產的第一優先抵押貸款來擔保，進一步降低風險。如果 JCE 拖欠貸款，投資者可以取消該房產的贖回權。如果被止贖的財產的價值不足以償還高級貸款的本金和利息，高級貸款人仍然有權在任何其他貸款人或股權所有者之前從聯合企業的任何其他資產中首先獲得償付得到報酬。
夾層債務
資本堆疊的更上方是夾層債務。夾層債務從屬於（即優先順序低於）優先債務，通常在資本堆疊的債務部分中所佔的比例較小。夾層債務持有人在資本堆疊中仍然比股權投資者擁有更高的優先權，這使得夾層債務的風險低於優先股或普通股投資。與優先債務類似，利潤將僅限於商定的利率。然而，夾層債務是在優先債務之後支付的，這增加了 EB-5 投資者無法收回其資本投資的風險。此外，夾層債務在房地產交易中不受不動產擔保。夾層債務由 JCE 的所有權權益質押來擔保，這意味著如果夾層貸款人必須取消貸款的贖回權並取得 JCE 的所有權權益，則夾層貸款人仍需承擔全額優先債務和任何貸款付款優先債務仍到期。
換句話說，為 EB-5 投資者提供夾層貸款的擔保僅意味著 EB-5 投資者成為普通股所有者，這是獲得任何付款的資本堆疊的底部。夾層貸款人需要在取消抵押品贖回權後經營業務和任何財產，這將需要花錢聘請專業人員，因為 EB-5 投資者不太可能有能力經營 JCE 以前的業務。許多 EB-5 投資者瞄準夾層債務投資機會，因為他們認為高級貸款人的存在（該貸款人已經盡職調查）表明 JCE 是一個安全的投資機會。然而，高級貸款人只需要確保其最終擁有足夠的抵押品來保證其安全，並且擁有該抵押品的優先權。如果該專案失敗且聯合企業破產，高級貸款人將取消任何不動產和所有其他資產的贖回權，而夾層貸款人將獲得破產實體的所有權保證。
優先股
尋求利潤最大化且不太關心收回資本投資的 EB-5 投資者可能有興趣進行股權投資。優先股權投資允許某人對投資交易目標的不動產或其他資產的間接所有權（透過聯合企業）進行投資。優先股持有人在獲得支付現金流分配時優先於普通股持有人，但如果專案表現優於預期，優先股投資者能夠獲得的收入可能會受到限制。與優先債務持有人不同，優先股持有人沒有可以依靠的抵押品，但如果情況惡化，可能有機會控制所有權實體，類似於夾層債務持有人的權利。
普通股
資本堆疊的最頂層是普通股。如果一切順利，普通股的潛在投資回報率最高，但如果一切順利，則一無所獲的風險最高。普通股分配在所有債務和優先股支付後最後支付。在大多數情況下，沒有足夠的收入來週轉，普通股股東什麼也得不到。另一方面，如果資產或房地產的表現超出預期，普通股持有人將獲得最高的投資回報。就房地產投資而言，如果房地產大幅升值並被出售，普通股持有人對其收回的金額沒有任何限制，並獲得相對於其資本投資的最大利益。
最終，EB-5 投資者在審查特定投資是否安全或良好的投資時應考慮其投資是否會得到償還。如上所述，並非所有類型的投資都會為投資者帶來相同的結果。除了聘請可以幫助確定投資是否滿足使 EB-5 投資者獲得永久居留權的條件的移民顧問外，EB-5 投資者還應考慮聘請財務或投資顧問，他們可以審查投資機會，以期資本償還，如果投資者優先考慮的話，還有潛在利潤。
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阿什明·喬杜里
阿什明·喬杜里 是 Burr & Forman, LLP 亞特蘭大辦公室的律師. 她 代表 與公司和房地產貸款交易有關的金融機構以及借款人。
珍妮佛莫斯利
Jennifer Moseley 是亞特蘭大 Burr & Forman LLP 的企業和證券合夥人，為小型新創公司和大型上市公司提供一系列交易和融資活動的諮詢服務。她喜歡擔任新創和發展階段公司的顧問，為客戶提供幫助。 Moseley 於 5 年初被引入 EB-2008，並在「早期」討論了 EB-5 中證券法的影響，當時證券法並未處於 EB-5 相關討論的最前沿。她繼續透過實用的解決方案幫助客戶了解複雜的證券法，以實現他們的目標。
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