作者:斯科特‧巴恩哈特博士
在一個相對罕見的事件中,4 年2015 月5 日,美國移民局召開了一次利益相關者電話會議,專門討論了EB-9 經濟就業創造模型的允許項目建設和預計收入預算項目,即“工作可包含(或可排除)的費用”創建。”這事件之所以罕見,是因為在該從業者近5 年進行EB-XNUMX 就業創造研究和商業計劃的經驗中,美國移民局很少對證據請求中給出的建設/開發預算中的任何單獨項目提供具體指導( RFE)。美國移民局表示,這次電話會議的目的是透過澄清評審員如何評估計畫預算來減少 RFE 的數量和評審時間,計畫預算是經濟學家進行就業創造研究的基本投入。 USCIS 經濟學家提供的指導至關重要,他們為從業者提供這些資訊應該受到讚揚,這不僅會減少RFE,節省行業利益相關者的關鍵時間和費用,而且可能使從一個從業者到整個從業者的經濟結果更加一致。
本文的目的是簡要解釋 USCIS 利益相關者呼籲的最重要方面,對於大多數經驗豐富的 EB-5 經濟學家來說,除了一兩個例外之外,這並不令人意外。然後,本文將解決一些尚未解答的重要問題,以鼓勵美國移民局繼續進行這種有用的互動。對於從業者來說,重要的問題不僅是避免RFE 以節省時間和費用,而且要確保一項經濟研究和從業者與下一項經濟研究和從業者的一致性,這對於專案經理、區域中心、裁決者/監管者,尤其是外國投資者來說至關重要,其移民未來的生活很大程度上取決於創造就業的結果。考慮到大多數經濟投入和專案類型相似,從業者/經濟報告之間的一致性應該是相對容易實現的目標。以下提供了一些可能有助於該行業所有參與者的具體示例,但本文傳達的信息是,美國移民局提供的更多指導優於更少指導,前提是該指導是合理的,遵循經濟邏輯,並且對回饋做出回應由利害關係人從業人員。目標應該是製定合理、保守和現實的就業創造估計的指導方針,這樣,如果該領域的幾位經驗豐富的專業人士獨立分析一個給定的項目,每個從業者將獲得不會有顯著差異的結果。
六月4th 利益相關者電話會議以一份準備好的聲明開始,討論了硬性和軟性建設成本等問題,美國移民局經濟學家鼓勵從業者提供足夠的項目細節而不是匯總項目,第三方可行性研究如何在奠定和支持合理性方面非常有用。理解允許專案與不允許專案的最重要的分界線是在問答環節中出現的,其中USCIS 表示,一般來說,用於支援實際專案開發的專案是允許的,而與EB-5 合規性相關的成本則不允許。因此,建築硬成本中的常見項目,例如現場工作、鐵工、水泥、管道、磚石、地板、表面處理、家具、固定裝置和設備(FF&E)等項目的勞動力和材料是允許的。與專案的非 EB-5 合規部分相關的許多軟成本也是允許的。例子包括建築師和工程 (A&E)、法律費用、行銷費用、一些房地產交易相關費用,例如文件準備費用和房地產經紀人費用,只要當時部署了 EB-5 資本。正如該領域的大多數經濟學家所知,土地交易和其他轉移支付再次被認為是不允許的,因為它們不會創造就業機會或對國內生產總值(「GDP」)做出貢獻。此類不允許的項目包括產權付款、股票和經紀費交易以及其他州和地方政府許可、許可證和稅收費用。此外,嚴格排除任何專門滿足 EB-5 合規性的軟成本,例如移民和私募備忘錄律師費、經濟學家成本和證券文件。討論中另一個值得注意的點是,如果施工時間持續24 個月或更長,美國移民局將考慮所有直接、間接和誘發的工作相關的軟成本,即使這些成本的時間段實際上並沒有持續那麼長,即,USCIS 不會解析出可能僅使用 9 個月的物品(特別是急診室)。
提到的兩個最令人驚訝的允許項目可能是施工意外費用和非 EB-5 相關融資成本。兩者都有意義,因為它們創造了就業機會,當然,如果這些支出確實花費了,那麼在 I-829 階段總是允許出現意外情況。但與多年來RFE 中提供的所有先前指南完全不同的是,美國移民局表示,「遵守可接受的行業慣例」的突發事件可以包含在I-924 和I-526 提交的經濟研究中,並且在 I -829階段USCIS將審查這些資金是否已被花掉。實際上,自從本次電話會議發布此資訊以來,我們的大多數客戶仍然不願意使用應急措施。非EB-5 融資成本也很有意義,因為銀行和利息費用在金融機構創造了就業機會,而且近年來,隨著專案規模和數量的增加,資本堆疊中的非EB-5 融資部分創造了許多就業機會。
雖然 USCIS 經濟學家提供的大部分資訊對於經驗豐富的 EB-5 經濟學家來說並不一定是新鮮的,但所有這些資訊對於我們如何進行日常分析都非常有幫助。也就是說,還有許多其他問題會影響我們的工作產品,以及開發人員預算中可能金額相當大的項目,這位經濟學家希望得到進一步的指導。這些問題和項目包括經濟研究區域的相關規模,其本質上涉及地方與州或國家乘數/經濟區域的使用、建築費用和利潤、保險費用和房地產銷售佣金,特別是在大型分時度假方面事態發展。
美國移民局關於在地方與州或國家區域方面適當選擇經濟研究區域的一般指導將特別有幫助。聯該區域可以是整個州或國家嗎?有時,專案的規模、勞動力和其他供應鏈的獲取支配著這種選擇,但在其他情況下,情況並不那麼明確。在使用國家區域時,分析人員不一定知道建築材料或 FF&E 的實際生產地是合理的,因此國家模型將捕獲這一點,而本地模型可能幾乎不將其計為本地採購百分比(本地採購的商品所佔的份額)可能很小。另一方面,國家乘數也可用於開發商預算中的任何項目,包括基本建設。
目前的 EB-5 法規 (8CFR 204.6(m)(3)(iv)) 要求申請人提供區域中心的正面影響的詳細預測 “……區域或國家經濟總體上反映在家庭收入增加、對商業服務、公用事業、維護和修理以及區域中心內外的建築需求增加等因素上。” 因此,法規要求在區域或國家範圍內以及區域中心(邊界區域)內外顯示影響。此外,2010 年15 月美國移民局局長馬約卡斯致國會議員帕特里克·萊希(Patrick Leahy) 的信(即著名的“萊希信”)建議,儘管要求區域中心將其投資活動集中在單一連續區域,但CFR 中並沒有規定要求所有間接創造就業機會都在該地區內進行,這意味著可以考慮在區域中心邊界之外創造間接就業機會。相較之下,在2011 年924 月XNUMX 日的利益相關者會議上,USCIS 發布了一份PowerPoint 演示文稿,在「I-XNUMX 表格申請中導致RFE 或拒絕的常見問題」標題下為從業人員提供建議。 in適當性 “當更準確的區域數據容易獲得時,可以在經濟模型中應用國家或州數據來證明區域中心投資項目的經濟影響/創造就業機會。”儘管這些只是指導與法規看似不一致的少數引文,但可能還有其他情況,問題是不同領域之間的總乘數效應存在很大差異。
例如,下表顯示了三個地區使用 IMPLAN 模型 5 年數據年的常見 EB-2013 項目行業的總最終需求(支出)就業乘數:整個美國、佛羅裡達州和邁阿密堡佛羅裡達州勞德代爾堡-西棕櫚灘MSA。可以看出,當地 MSA 乘數與國家乘數之間的差異是巨大的:平均而言,美國乘數的大小略高於當地 MSA 乘數的兩倍。這意味著使用美國乘數將導致比 MSA 乘數多約 100% 的就業機會。例如,考慮一個在 IMPLAN 部門 100(多戶住宅建設)下建模的 28 億美元、為期 60 個月的建設項目;使用邁阿密 MSA 乘數將產生 2,268 個工作崗位,而整個美國則為 5,056 個工作崗位,增加 123%(請注意,出於說明目的,此計算中未考慮通貨膨脹調整)。表中美國乘數相對於 MSA 乘數的規模範圍從「護理和社區護理設施」低 79% 到「新商業建築建設」(使用的行業)高 148%用於酒店建設)。
IMPLAN 磁區代碼 |
IMPLAN工業部門 |
美國總效應乘數 |
佛羅裡達州總效應乘數 |
邁阿密 MSA 總效應乘數 |
57 |
建造新的商業建築,包括農場建築 |
47.3707 |
21.4364 |
19.1250 |
60 |
建造新的多戶住宅結構 |
50.5546 |
25.3977 |
22.6794 |
449 |
建築,工程及相關服務 |
54.5641 |
30.3060 |
27.9636 |
483 |
護理和社區護理設施 |
61.5462 |
37.0907 |
34.3400 |
499 |
飯店和汽車旅館,包括賭場飯店 |
53.9243 |
29.3364 |
26.1161 |
501 |
全方位服務的餐廳 |
64.0053 |
37.4122 |
33.9460 |
保險是經濟學家幾乎在每個項目中都會看到的另一個項目,但據我們公司所知,尚未就這個問題提供任何指導。雖然我們知道保險公司在美國各地僱用了很多人,但保費肯定會在當地代理人、承保人和公司總部之間分配,而這些公司總部可能位於紐約市或芝加哥等大型金融中心。 我們公司對保險支出高達60萬美元的大型專案進行了經濟研究,並將其用於經濟模型中,並獲得了USCIS的批准。由於美國移民局對保險付款的處理沒有明確的指導,一些客戶對將保險支出用於保險支出猶豫不決,並要求我們將其刪除。
關於房地產佣金(而非資產銷售價格)的指導也會有所幫助。總的來說,我們公司認為房地產經紀人佣金確實創造了就業機會。但在處理涉及分時度假公寓的大型房地產項目時,這是一個特別棘手的問題。我們公司已受僱實施多個項目,其中公寓的建設預算可能為 300-500 億美元,但每個單元每年 52 週的銷售可產生數億美元的總銷售收入,總計可達兩到三倍建設預算的規模。從這些銷售中,佣金將支付給銷售人員,這是開發商建設預算中的一個項目,而不是銷售開始期間和之後進行的營運的一部分。分時度假單位銷售通常持續四到八年,遠超過使用直接、間接和誘導工作的 24 個月最短期限。我對這一點有第一手了解,因為萬豪酒店在我位於南佛羅裡達州的社區有一個包含五套公寓的項目,在那裡我看到銷售人員引導潛在客戶沿著步行道行走大約五到六年了。然而,一些移民律師建議僅使用銷售佣金中的間接和誘導工作,因為他們收到了使用所有工作的 RFE,儘管銷售期很長。此外,這些大型專案的銷售佣金也 很 大的。通常,銷售價格的 20% 到 40% 會流向提供銷售人員和辦公室的營運商,例如希爾頓、萬豪或其他飯店旗下。雖然銷售交易金額始終不包括在 EB-5 適用的建築成本中,但支持銷售人員的銷售佣金是可觀的,應該申報。如果銷售人員受僱時間超過 24 個月,是否只能使用間接工作和衍生工作?
最後一個問題是建設費用和利潤以及開發商費用。利害關係人的電話會議談到了開發商費用,表明如果將這些費用納入創造就業機會,則需要證明這些費用實際上用於創造就業機會,而不僅僅是開發商資本的回報。在大多數情況下,施工費用和利潤是任何施工預算的基本部分。如果沒有管理費用和利潤,建築承包商就不再有獲利業務,除非是成本加成安排。我們一直將開發人員費用和管理費用納入,但時不時會受到阻力。關於這些項目的指導也會非常有幫助。
總之,這裡建議的指導類型很簡單,與 4 月 XNUMX 日的指南中給出的指導類似。th 稱呼。簡化流程將避免不必要且代價高昂的延誤,以及沒人想要的 RFE,尤其是該計劃中所有其他固有的延誤。使就業創造過程更加一致是必要的,這樣就業創造研究就不會受到 EB-5 產業內外所有人(尤其是國會議員)的懷疑。
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