保護 EB-5 投資的償還:如何駕馭債權人間貸款協議的叢林 - EB5Investors.com

保護 EB-5 投資的償還:如何駕馭債權人間貸款協議的叢林

麥克吉布森

EB-5 貸款通常作為次級貸款進行。當處於從屬地位時,EB-5 貸款人應始終考慮在交易中向高級貸款人請求簽訂債權人間協議是否有利。如果貸款人和借款人的談判能力允許,債權人間協議可能成為保護貸款人在陷入困境的專案情況下償還 EB-5 投資者的能力的關鍵組成部分。

如果雙方談判能力不支持,債權人間協議只會進一步侵蝕貸款人的權利,而不會帶來任何實際好處。鑑於債權人間協議可能是一把雙刃劍,交易中的一個關鍵早期決定是,如果高級貸款人在交易中沒有強制要求簽署債權人間協議,則是否要求作為貸款人簽署債權人間協議。

識別不同類型的貸款 

在深入了解債權人間協議的細節之前,了解高級貸款與初級貸款、夾層貸款和次級貸款之間的區別很重要,因為這些術語通常可以互換使用。

優先貸款是由借款人的抵押品作為第一和最高優先級擔保的貸款,在 EB-5 背景下,抵押品通常是房地產。

初級貸款是由與高級貸款相同的抵押品擔保的貸款,但處於第二或其他初級位置。夾層貸款由房地產所有者的所有權權益(例如會員權益或合夥權益)作為質押。借款人是此類所有權權益的持有人,而不是房地產所有者。

次級貸款,無論是初級貸款還是夾層貸款,對於專案的權利都是次於高級貸款人的。可能成為次級的關鍵權利是變現或出售次級留置權人持有的任何抵押品的權利或次級貸款下的付款權。

根據交易的具體條款和條件,貸款的每個定義可能有細微差別或改變含義,但是,這些術語的使用對於在金融界運營的普通人來說意味著一些東西,並且一致使用這些術語可以避免關於交易的實際結構的混亂。在任何這些結構中,EB-5 貸款人都應考慮債權人間協議。

談判中要考慮的要點

如果您能夠獲得合理的債權人間協議,則每個 EB-5 貸款人都應該在談判中考慮某些關鍵點,這些關鍵點主要涉及盡可能長時間地保留對專案的控制權或經濟權利。次級貸款人債權人間協議的要點是保留取消次級貸款抵押品贖回權的能力、保留收取償債付款的能力、獲得接管違約項目並完成建設和開發的權利、保留如果發生違約事件,可以向擔保人追索並獲得購買優先貸款的能力。

其他關鍵點包括批准優先債務修改的能力,特別是高級貸款經濟條款的不利變化,以及在有限時間內停止高級貸款人取消抵押品贖回權補救措施的行使。

處於從屬地位的另一個好處是,高級貸款人通常將擁有管理基礎設施來監控貸款提取和專案建設進度,從而降低向次級貸款人提供貸款的成本。

儘管債權人間協議是有益的,但並非每次談判都能實現所有關鍵點。在債權人間協議中,次級貸款人可能必須放棄一些專案。

次級貸款人通常會被要求放棄取消次級抵押品贖回權(除非及時行使)的權利;如果次級貸款人不願意或無法糾正與項目相關的違約情況,則放棄償還次級債務的權利;放棄對專案做出獨立決定的權利。 。

次級貸款人喪失瞭如此多的權利,必須及時、正確地行使次級貸款人的關鍵權利,否則借款人的違約可能會導致專案中 EB-5 投資的全部損失。

何時協議可能有益

債權人間協議對次級貸款人帶來的影響往往超過其所能提供的。有鑑於此,除非 EB-5 貸款人或借款人有能力就債權人間協議進行合理、公平的談判,否則次級貸款人通常更適合在沒有債權人間協議的情況下完成貸款交易。當 EB-5 貸款人的資金對於完成專案至關重要或貸款人擁有獨立的經濟手段來完成專案時,EB-XNUMX 貸款人將在交易中擁有槓桿作用。

當借款人與高級貸款人建立良好、長期的關係或有能力用另一方取代高級貸款人時,借款人將擁有影響力。次級貸款人在請求債權人間協議之前就應該考慮這些因素,經過仔細考慮,在不要求此類協議的情況下繼續提供貸款可能是一個合理的決定。

EB-5 貸款長期以來一直給人一種契約和合規輕貸款結構的印象,其利率條款比市場上類似貸款的利率條款要優惠得多。此類貸款對借款人的吸引力是可以理解的。然而,問題是區域中心貸款人和 EB-5 投資者是否在現行 EB-5 貸款結構和文件中得到適當保護。

EB-5 貸款向更多市場貸款結構和文件條款的演變對於 EB-5 行業的持續成長和生存至關重要。債權人間協議是這一演變的關鍵部分。 EB-5 投資者要求按照市場條款建立貸款和交易,並為其投資提供市場保護。僅以對借款人友好的方式構建的交易,沒有對 EB-5 貸方和投資者的市場保護,很可能永遠找不到在專案中利用 EB-5 資本所需的投資者。

EB-5 投資者不應將債權人間協議視為結構穩固的 EB-5 次級貸款交易的要求,但他們絕對應該考慮是否可以在次級貸款結構中以優惠條件獲得此類債權人間協議。

(編按:中文翻譯可能與發佈的內容略有不同。)

邁克爾·C·吉布森

邁克爾·C·吉布森

Michael Gibson 是 Bass, Berry & Sims PLC 華盛頓特區辦事處的成員,為客戶提供有關傳統金融和房地產交易的諮詢服務,特別關注與開發商、區域中心和其他中介機構密切合作的 EB-5 融資方案。

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