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EB5 投資者雜誌

了解 EB-5 專案融資中的貸款文件

通過史蒂夫·帕克

背景

EB-5 專案團隊強調 EB-5 計畫和適用證券法的合規要求，經常將最終融資文件的談判推遲到稍後日期。在某些情況下，當高級融資（債務或股權）的條款和時間不確定或取決於實際 EB-5 資金的金額和時間時，EB-5 專案團隊可能不希望最終確定最終的貸款文件。然而，精心策劃的融資文件對於保護投資者的利益至關重要，不應被視為將 EB-5 資金投入創造就業機會的企業的事後考慮或敷衍的發行後步驟（“JCE”）借款人。 

EB-5 專案融資可以採取股權或債務或兩者任意組合的形式。每種形式都有其獨特的優點以及需要所有相關方考慮的結構性挑戰。本文解釋了 EB-5 交易中使用的典型貸款安排，重點關注整體結構，以確定涉及的各方和輔助貸款文件以及他們在 EB-5 交易中各自的角色。 

使用貸款模型的典型 EB-5 交易圖

 

 

上面的紅點線表示資金流向。請參閱下圖的關鍵部分。 

  1. 最低投資，或 EB-5 出資，每位個人投資者為 500,000 美元（如果專案不在目標就業區域，則為 1,000,000 美元（“TEA”）， 即 農村地區或高失業率地區）。經新商業企業驗收後（“NCE”)，投資者的出資通常存入託管或信託帳戶，並根據託管或信託協議中包含的適用釋放條件從託管或信託中釋放和支出。
  2. 此外，每位投資者通常還需要支付 訂閱收費 以及 500,000 萬美元的出資，用於支付與 I-526 申請相關的某些法律、行銷和相關費用和開支，其中大部分可能用於補償移民代理、顧問、律師或其他第三方。
  3. NCE，作為貸款人（以這種身份“EB-5 貸款人”），將使用 EB-5 發行的收益來提供多次提取定期貸款信貸便利（“EB-5 貸款”）作為借款人（以此身分“EB-5 借款人」）當資金到位時，他們將提取 EB-5 貸款。通常，交易的 EB-5 區域中心或其指定人員將充當 EB-5 貸款人的代理人（以這種身份“EB-5 代理”）根據適用的貸款文件。 EB-5 代理在 EB-5 貸款管理中發揮重要作用，如下文更詳細描述。
  4. 為了證明 EB-5 貸款，EB-5 貸款人、EB-5 代理人和 EB-5 借款人簽訂各種貸款文件，其中可能包括貸款協議、本票、擔保文件（涵蓋個人和/或不動產） 、施工繪圖協議、質押協議、擔保、債權人協議、從屬協議以及其他適用於特定EB-5 項目的輔助貸款文件。貸款文件將反映預先協商的利率、到期日、到期日的一個或多個延長期、在EB-5 借款人違約或I-526 被拒絕的情況下強制提前還款、禁止自願提前還款（有限情況除外） 、財務及其他契約、抵押品安排以及 EB-5 貸款的其他重要條款。為了獲得 EB-5 貸款，EB-5 借款人可以向 EB-5 貸款人授予其某些資產（個人和/或不動產）的次要優先擔保權益。此擔保權益將受到與 JCE 的一個或多個優先貸款人之間的債權人協議和/或從屬協議的約束。此外，JCE 的委託人和附屬公司也可能提供擔保（即 竣工擔保、環境賠償擔保、I-526還款擔保等）。
  5. JCE 經常從不相關的第三方獲得多項短期融資（股權或債務），以滿足在 EB-5 貸款付款開始之前開發 EB-5 專案所需的時間表。 EB-5 貸款支付取決於發行，用於支付 EB-5 貸款的資金將保存在託管或信託帳戶中，直至從託管或信託中釋放並根據所包含的適用釋放觸發條件進行支付在託管或信託協議中。 JCE 可以使用 EB-5 貸款來償還這些短期融資下的部分或全部未償還金額。
  6. JCE 通常預期會有一個或多個高級貸款人提供建設和其他信貸安排。根據從屬協議和債權人間協議的條款，EB-5 貸款將在支付權方面從屬於 JCE 的優先債務，並且 EB-5 貸款人不得在期間執行其在 EB-5 貸款項下的任何權利。 「停頓期」的一段時間，範圍為90 天到270 天。優先貸款可能會要求附加條件，從而進一步限制 EB-5 貸款人的權利。
  7. JCE 預計利用上述資金來源為其 EB-5 項目的總項目成本提供資金。 JCE 通常預期在到期時以長期融資收益、營運收入或其他來源的資金（其中可能包括專案的出售）償還 EB-5 貸款。
  8. 通常，NCE 由其 EB-5 區域中心贊助商作為其唯一管理者進行管理。 EB-5 區域中心作為管理者，也將充當 EB-5 代理，為 EB-5 貸款提供常規管理服務以及行政和營運服務。 EB-5 區域中心通常會聘請一個或多個融資代理商或策略夥伴來識別和確保潛在的 EB-5 投資者。理想情況下，NCE 和 EB-5 區域中心還將聘請 FINRA 註冊經紀自營商擔任財務顧問，該顧問將分析產品、進行盡職調查、提供戰略建議，並協助談判和成交機制此次發行符合適用的證券法。

EB-5 貸款協議的結構與條款

貸款協議是貸款交易中藉款人和貸款人之間的主要合同，規範各方相互做出的承諾。 EB-5 貸款可以根據 EB-5 貸款與整個專案融資中其他資金來源相比的相對比例構建為高級或初級/次級貸款，並且可以是有擔保或無擔保的，並且有一個或多個擔保或沒有保證。雖然每個 EB-5 項目都會因 EB-5 貸款相對於其他融資的性質、EB-5 借款人的討價還價地位以及眾多其他因素而產生一系列獨特的問題和複雜性，但幾乎所有貸款協議都類似的關鍵條款和結構。下面的摘要概述了 EB-5 融資交易中的這些標準條款。 

競爭觀點概述：貸款人與借款人

對於EB-5 貸款人來說，一些最重要的考慮因素包括JCE（EB-5 借款人或其允許的受讓人和繼任者）是否將(a) 創造足夠數量的合格工作以符合EB- 5 要求，以支持EB-5 貸款金額，(b) 擁有足夠的營運資金來償還預付本金，(c) 擁有足夠的營運資金，能夠在期限內及時支付到期利息，並且(d) 提供必要的資金美國移民局要求為 EB-5 投資者提供財務和公司文件，以確保 I-829 申請階段獲得批准。

與其他借款人一樣，EB-5 借款人主要關心的是貸款協議是否靈活， 即 是否會毫無意外地遵守雙方最初協議的條款，是否切實可行並且不會限制 EB-5 借款人的活動（例如， 透過契約和違約事件），並且不會幹擾 EB-5 借款人經營其業務的能力。在這方面，EB-5 借款人還需要確保 EB-5 貸款的條款不會與專案預期的優先貸款或股權融資相衝突。 EB-5 借款人通常會嘗試：

  • 在適用的情況下引入合理性和重要性閾值，以減輕其在協議中的義務；和
  • 在觸發違約事件之前增加寬限期並引入緩解條款，以實現最大的靈活性。

定義 

大寫的定義條款在貸款協議中至關重要，因為它們在整個貸款協議以及其他相關輔助貸款文件中重複出現。貸款協議的第一部分通常會定義貸款協議中使用的這些大寫術語。 

借款條款和程序

貸款協議的第二部分通常會提供詳細的借款程序，包括以下內容： 

  • 貸款金額；
  • 借款期限和墊款程序（例如， 具有固定可用期或基於施工抽籤的多次抽籤）；
  • 利息和本金的支付（例如， 每月、每季或每年；僅在一定期限內支付利息；或利息和本金分期付款）；
  • 最終到期時償還本金以及應計和未付利息；
  • EB-5 借款人可延長期限以提高利率和/或延長費用；和
  • 利率和其他費用的計算（如.，發起費）。

為了正確建立 EB-5 貸款交易的融資或借款機制，雙方必須準確了解 EB-5 資金將從託管或信託帳戶中釋放的方式和時間，並相應地根據貸款協議安排 EB-5 貸款的支付時間。在大多數情況下，EB-5 貸款人在最初成交時沒有資金支付根據貸款協議承諾的全部 EB-5 貸款金額。隨著時間的推移，EB-5 貸款人從EB-5 投資者籌集資金，EB-5 貸款人和EB-5 借款人將需要保持密切溝通，並根據當時託管的EB-5 投資安排EB- 5 貸款付款或信託帳戶和適用的釋放觸發器。 

 對於EB-5 貸款人來說，只要EB-5 貸款人在雙方協商的合理時間內籌集到一定的最低金額，就必須與EB-5 借款人協商一項具有約束力的承諾，以提取EB- 5 貸款（如., EB-50 貸款承諾的 5% 在貸款協議日期後 12 至 24 個月內完成）。這是EB-5 貸款交易的獨特之處，因為EB-5 貸款人有正當理由擔心EB-5 借款人在EB-5 貸款人在籌集EB-5 資金方面產生了大量成本後拒絕提取EB-5貸款EB-5 借款人向美國公民及移民服務局提交 I-526 申請（“美國公民及移民服務局”）在全額提款之前。

通常，EB-5 貸款的到期日安排為 (a) 貸款協議項下每筆 EB-5 貸款預付款的融資日期的五週年日和 (b) 日期中較晚的日期所有EB-829 投資者的I-5 表格申請(i) 由USCIS 裁決或(ii) 自願或非自願放棄或撤回後的工作日。 

交割和/或融資的先決條件

本節規定了EB-5 貸款人根據貸款協議放款之前EB-5 借款人必須滿足的條件，通常分為兩類：第一筆貸款預付款之前需要滿足的初始條件和適用於所有預付款的條件（第一次和任何後續進展）。與 EB-5 貸款交易相關的先決條件範例包括：

  • 製作各種文件，例如公司授權相關文件（例如， 秘書證書、授權決議、良好信譽證明等）和其他輔助貸款文件，包括擔保、質押協議和債權人協議（如適用）；
  • EB-5 借款人在 EB-5 貸款獲得資金之前收到專案資本堆疊中其他資金的證明（例如， 股權證明、稅收抵免、高級貸款等）；
  • 收到並滿意地審查慣常盡職調查文件，包括與專案有關的評估、所有權和調查報告、留置權調查和環境報告；和
  • 在 EB-5 貸款獲得擔保的情況下，所有抵押品的擔保權益均得到適當完善的證據（例如， 透過提交適用於某些動產的 UCC 融資報表以及記錄抵押貸款、擔保債務契約或某些不動產的信託契約）。

對於 EB-5 貸款人來說，擁有指定的團隊或人員來管理 EB-5 貸款並在為貸款協議下的每筆付款提供資金之前正確驗證先決條件至關重要。 

陳述和保證

EB-5 貸款人可以最大限度降低風險的多種方式之一是透過 EB-5 借款人的陳述和保證。貸款協議的陳述和保證部分允許 EB-5 貸款人： (a) 收集有關 EB-5 借款人及其營運和資產的重要資訊； (b) 獲得持續適當監控 EB-5 借款人業務的權利； (c) 若任何陳述或保證不真實（不論 EB-5 借款人是否有過失），則分配風險以追究 EB-5 借款人的責任。雖然陳述和保證相當標準，但 EB-5 借款人必須仔細審查它們，以確保每項條款在適當的情況下包含適當的例外情況和重要性門檻。 

盟約

契約對於 EB-5 貸款等長期信貸安排尤其相關且重要，根據 EB-5 計畫要求，其期限通常超過五年。契約旨在透過監控 EB-5 借款人的營運、限制 EB-5 借款人可以採取的某些行動以及要求採取某些其他行動來保護 EB-5 貸款人在 EB-5 貸款期限內的投資。貸款契約要求借款人滿足某些條件或禁止借款人採取某些行動。貸款協議的契約部分通常是EB-5 借款人和EB-5 貸款人之間談判最頻繁的部分，因為EB-5 借款人自然希望在不受EB-5 貸款人任何干擾的情況下經營其業務，而EB-5 貸款人擁有合法的對 EB-5 借款人施加適當水平的限制以保護其貸款投資的權利（和保護 EB-5 投資者的義務）。貸款協議中常見的契約有四大類： 

  • 資訊契約：未經審計的季度財務報表、經審計的年度財務報表、合規證書、EB-5 借款人業務發生重大不利變化時的通知
  • 肯定 契約：納稅、維持保險、允許 EB-5 貸款人檢查帳簿和記錄以及項目、制定最低資本支出或僱用一定數量的直接全職員工以符合 EB-5 就業創造分析
  • 消極契約：需要 EB-5 貸款人書面同意承擔額外債務、出售某些資產、支付股息、質押額外抵押品、對業務計劃或項目進行重大變更、僱用高管人員、簽訂重大協議等。
  • 財務契約：淨值、槓桿率、覆蓋率、最低 EBITDA

 違反契約將構成違約事件，並引發 EB-5 貸款人可能採取的各種補救措施（例如， 如果 EB-5 貸款人同意從屬，則加速貸款或取消抵押品贖回權），但須遵守優先貸款人的權利。因此，EB-5 借款人必須仔細審查契約，以確保每項條款都包含適合其專案的適當的例外或寬限期以及重要性門檻。

違約事件

所有貸款協議均包含詳細說明某些違約事件的部分（例如未支付 EB-5 貸款的利息或本金、違反契約或 EB-5 借款人破產），這將允許 EB-5 貸款人行使其補救措施，包括加速償還未償債務、尋求擔保人（如有）和/或執行其擔保權益（如有）。然而，如本文所述，如果 EB-5 貸款人同意從屬，這些補救措施通常會受到優先貸款人權利的約束。

雜項規定

所有貸款協議的最後一部分將包括某些樣板條款，涵蓋通知、整合、副本、可分割性、適用法律、管轄權、陪審團審判的放棄、美國愛國者法案和其他類似的監管要求。 

其他輔助 EB-5 貸款文件和重要注意事項

Other ancillary EB-5 Loan documents may include a promissory note, security document (covering personal and/or real property), construction draw agreement, pledge agreement, guaranty, subordination agreement and intercreditor agreement, as required by particular circumstances of an EB-5專案.然而，最常見和最關鍵的問題之一涉及抵押品中證券權益的完善，尤其是在處理由多個貸方和施工期間融資的房地產擔保的 EB-5 交易時。管理擔保權益的規則非常複雜，EB-5 貸款人必須依靠經驗豐富的商業金融律師根據適用法律適當完善其擔保權益（例如， 《統一商法典》第 9 條規定的動產和適用司法管轄區的不動產法規定的不動產）。在這種情況下，需要考慮的其他事項包括： 

  • 第三方施工圖管理
  • 總承包商和分包商的同意和豁免
  • 第一期環境報告
  • 評估報告
  • 阿爾塔調查
  • 產權搜尋和貸款人的產權保險政策
  • 抵押貸款記錄稅

結論

到目前為止，EB-5 行業中的幾乎每個人都認識到或至少接受了對精心策劃的證券發行材料以及符合 EB-5 的商業計劃和經濟影響分析的需求。 EB-5 專案團隊應同等考慮仔細評估 EB-5 融資結構並與 EB-5 借款人協商適當的貸款文件。在最終確定貸款條款之前，與目標融資代理商討論擬議的貸款結構以了解其 EB-5 投資者是否可以接受以及可能需要哪些附加條款或條件（如果有）才能上市也非常重要。

 

史蒂夫·B·帕克

史蒂夫·B·帕克

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