By 沈約翰
任何 EB-5 資本投資的主要目標是獲得 EB-5 投資者的美國永久居留身份 I-829 申請的批准。然而，對於 EB-5 投資者來說，同樣重要的是保留其資本投資以及在 EB-5 投資期結束時收回投資以及任何收益的能力。因此，EB-5 投資在投資專案融資資本堆疊中的位置可能會對 EB-5 投資者投資的安全性、靈活性以及最終的成功或失敗產生重大影響。
下圖說明了通常可用於 EB-5 投資的各種資本堆疊狀況：
在絕大多數 EB-5 相關開發案中，EB-5 資本以普通股或優先股或深度次級「夾層」債務的形式進行投資。這是因為，除其他原因外，資本堆疊的這些組成部分往往是市場上最稀缺的，也是開發商最需要的。然而，最近，隨著 EB-5 投資者變得更加成熟，越來越多的 EB-5 投資者轉向優先債務投資機會。讓我們討論 EB-5 高級貸款投資結構的組成部分以及將 EB-5 投資構建為高級貸款投資的好處和挑戰，重點是最大限度地保護投資者的目標。
資本堆疊的層次－什麼使「高級」貸款成為高級？
如上所述，典型的 EB-5 專案資本堆疊中有多層債務/股權。最安全的位置是「優先」債務，這是在喪失抵押品贖回權或破產時先於所有其他債權人償還的第一個債務債權。為了獲得優先貸款，借款人必須向貸方提供其不動產（抵押或信託契約）的第一優先記錄的擔保權益以及其動產的第一優先記錄的擔保權益（UCC備案）。除了第一留置權優先債務之外，EB-5 項目可能還有「次級」擔保債務，通常包括以項目的不動產和個人財產資產為擔保權益的債務，這些資產從屬於優先貸款。優先和次級擔保債務之後是「夾層」融資，通常包括以專案借款人所有權質押作為擔保的貸款。在大多數情況下，夾層擔保資本不會對專案的不動產或動產資產擁有任何擔保權益。如果發生違約和清算，夾層貸款人可以代替借款人經營該財產，以便在優先擔保貸款人償還債務後為自己保留任何剩餘資產。最後，在債權人的債權得到清償後，權益相關者的債權將從剩餘資金/資產（如有）中清償。股權可以進一步劃分為優先股，優先股優先於普通股。在交易結束時執行一份全面的債權人間協議非常重要，該協議必須充分明確抵押品變現流程以及貸方/投資者雙方之間的關係，以便所有各方理解並同意各自的角色、權利和義務。資本堆疊中的職責。
EB-5 高級貸款投資可為 EB-5 投資者提供最高水準的投資安全性，但其結構性融資也高度複雜。首先，剛性的高級貸款結構與EB-5計劃的要求並不有機契合。因此，許多 EB-5 相關要求，其中一些相當微妙且容易被忽視，必須仔細且創造性地納入高級貸款文件中，以確保符合 EB-5 計劃。高級貸款結構中需要注意以確保 EB-5 合規性的最重要組成部分是期限、還款和預付款：
優先貸款期限考慮因素
在設定 EB-5 優先貸款投資期間時，需要考慮多種因素。必須確定適合 EB-5 投資時間表的貸款期限（在大多數情況下是不確定的），同時對專案借款人而言仍具有商業合理性。通常情況下，優先貸款的期限可能比投資者實際需要投資項目的時間（6-10年）更長，但出於其他考慮，借款人需要更長的優先貸款期限（20-30 年）。這種投資時間表的差異可能會帶來風險，即 EB-5 投資者在投資申請最終裁決時可能無法收回投資。 EB-5 投資者的時機問題可以透過在優先貸款期限內的某些里程碑進行利率調整來解決，以鼓勵專案借款人在不縮短優先貸款期限的情況下償還優先貸款。
高級貸款償還注意事項
為了獲得 EB-5 計劃的有效投資資格，EB-5 投資者的資本實際上必須處於「風險」狀態才能產生回報。此外，在整個 EB-5 投資者簽證申請或「維持期」期間，EB-5 資本投資必須處於「風險」狀態。因此，專案借款人支付本金，即使是以每月本金和利息支付的形式，也可能被視為違反 EB-5 風險要求。因此，必須在高級貸款本票中規定一個純利息期限（而不是完全攤銷付款時間表），並具有一定的靈活性來延長該期限，以應對由於中國出生的移民的簽證倒退而可能延長的移民程序投資者。
高級貸款提前還款注意事項
通常的情況是，在商業貸款期限內，借款人可能希望在貸款期限屆滿之前提前償還貸款。 EB-5「風險」期間的此類預付款對 EB-5 投資者來說可能是災難性的。優先貸款文件中可能會包含禁止在投資「風險」期間償還本金的鎖定條款，以緩解此問題。停工並不是藉款人通常習慣看到的規定。值得注意的是，美國公民及移民服務局 (USCIS) 最近透過最新的政策手冊修訂，從最初的 EB-5 計畫投資創造了就業機會，為資本重新部署打開了大門。這意味著鎖定條款在未來的 EB-5 高級貸款投資中可能變得不那麼重要。
高級貸款人對施工管理的監督
大多數（如果不是全部）EB-5 項目都包含大量建設工作。施工風險管理可能是任何 EB-5 專案成功的最大挑戰。高級貸款人在資本堆疊中的第一優先留置權位置允許高級貸款人代表 EB-5 投資者要求額外的控制和保護，包括但不限於要求主題 EB-5 投資項目包括全面的控制和保護。控制流程，包括施工監控、現場檢查、提款請求、漸進進度證明、留置權釋放收集和其他對於確保健康和成功的建設項目至關重要的流程。審慎的高級貸款人通常會聘請外部第三方施工管理公司對專案進行定期現場考察，準備詳細的進度報告，並確保在允許進一步向專案支付資金之前滿足所有材料工的留置權。這種細緻的施工管理將有助於使工程保持在正軌上，並作為任何問題的早期預警檢測系統，防止問題失控。作為高級貸款人，EB-5 投資者可以透過要求其 EB-5 投資項目實施嚴格的資金控制流程來確保其利益受到保護。
EB-5 優先貸款的好處
高級貸款結構為 EB-5 投資者提供了項目資本堆疊中其他投資頭寸無法獲得的許多好處，包括對項目投資債務的控制以及在出現問題時提高 EB-5 投資者退款的靈活性項目情況以及最終申請裁決後收回EB-5 投資者投資資金的最終能力。同時，高級貸款更能透過專業的第三方深度參與建設管理。因此，高階貸款結構可以進一步利用外部建設專業知識來降低 EB-5 投資者的專案建設風險。另一方面，高級貸款 EB-5 投資是 EB-5 投資結構中最具挑戰性的形式。它需要與靈活的專案借款人一起進行嚴格而細緻的努力來建立高級貸款交易和高級貸款文件，以確保完全遵守所有 EB-5 規則和法規。然而，如果成功，其好處對於 EB-5 投資者和尋求債務來充實其建設專案資本的借款人來說都極具吸引力。在目前 EB-5 投資不確定的環境下，使用高級貸款投資結構為 EB-5 投資者提供額外的安全和保護將增加吸引更多投資者參與該專案的可能性。
沈約翰
沈約翰是美國借貸中心有限責任公司的執行長。他是區域中心產業的先驅，將 EB-5 資本引入美國政府貸款計劃，例如 SBA 504 計劃。 2017年504月，沈先生榮獲“Coleman SBA 2009年度貸款人獎”，該獎項是頒發給最佳小型企業貸款人的年度獎項。他於 2010 年創立了 American Lending Center LLC，該公司於 2010 年 XNUMX 月獲得美國公民及移民服務局區域中心指定，並於 XNUMX 年 XNUMX 月獲得加州金融貸款人執照。
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