丹·希利
城鄉利益之間的明顯衝突是一個熱門爭論領域,並對 EB-5 投資的未來產生重大影響。然而,行業利益相關者和政策制定者對城市與農村的簡單描述毫無幫助,原因有三。
首先,討論常常假設城市地區的 EB-5 投資自然會比農村地區的投資品質更高,但事實並非如此。其次,這個框架沒有考慮到貧困城市地區和較小城市市場的項目相對於門戶市場也面臨顯著的劣勢。第三,也是最重要的一點,這種簡寫分散了我們對首要考量的注意力:投資品質。
品質是第一位的工作
區域中心、移民代理和個人投資者應根據 EB-5 項目的整體品質對其進行評估。因為交易是在曼哈頓進行的,就認為交易一定是好的,這是危險的。地點是一個關鍵因素,但同樣重要的是市場和行業動態、贊助的深度和經驗、執行風險、資本結構、公共激勵、法律結構、風險緩解、合規流程、文件品質以及任何其他項目-具體因素。事實是,很有可能在農村市場或陷入困境的城市市場建立極具吸引力的 EB-5 投資;我自己都做過。在門戶城市找到品質極低的項目也是有可能的。近幾個月來,證券監管機構已經確定了多個問題。
在過去幾年中,EB-5 行業迅速成熟,吸引了日益成熟的專案發起人和投資經理以及監管審查。作為回應,移民代理開始加大力度,聘請第三方專家協助盡職調查——這是一個值得歡迎的進展。五年前會被搶購一空的產品在今天可能根本行不通,部分原因是門戶城市充斥著 EB-5 投資機會,其中一些投資機會引人注目地失敗了。隨著這些趨勢的形成,門戶城市的區位優勢的力量雖然仍然相當大,但已經減弱,並將繼續減弱。如果農村專案發起人能夠識別並傳達能夠克服城市競爭對手所享有的區位優勢的優勢,那麼他們就可以參與競爭。
當然,很明顯,大部分 EB-5 投資項目都位於城市地區。毫不奇怪,EB-5 資本尤其集中在紐約、洛杉磯和舊金山等門戶城市。覆蓋這些市場的區域中心享有全球品牌認知度和與中國深厚文化連結的內在優勢。相較之下,同樣不足為奇的是,只有少數區域中心專注於美國農村地區,而且這些地區的投資額要低得多。這反映了美國很大程度上是一個城市國家且絕大多數經濟活動發生在城市地區的基本經濟現實。
然而,這並不意味著美國農村的計畫就必然比城市計畫風險更高或品質更低。 EB-5 資本也並非不適合投資貧窮城市地區。確實,這些地區的可行項目往往比成熟城市市場的項目小得多。它們較小的規模並不會降低它們的價值、重要性或影響力。
兩個城市專案案例研究
EB-5 投資實現的兩個項目包括辛普森廣場 (Simpson Place),這是達拉斯的一個為低收入老年人提供服務的輔助生活設施,以及同一城市名為 Lakewest 的類似設施。目的是透過 EB-5 推動外國直接投資到達拉斯,重點關注符合該市經濟發展優先事項的項目。這些設施對維護這些社區的結構做出了有意義的貢獻,而 EB-5 是它們背後的聯合力量。這兩處房產背後的 EB-5 投資約為 10 萬美元。我們需要時間和精力來承保收入模式並為贊助商建立 EB-5 貸款,從而為 EB-5 投資者提供足夠的抵押品和信貸支援。這個結構並不簡單,儘管如此——複雜性、位於達拉斯兩個較困難地區的位置、規模小以及相對不知名的贊助商——這些項目可以向EB-5 投資者講述一個引人入勝的故事,並完成兩筆交易。這些項目位於達拉斯(而不是舊金山)服務不足的社區,但透過正確的營銷方式,EB-5 投資者能夠超越表面現象,看到投資的巨大優點。 這些優點包括:在老年人住房方面擁有豐富經驗的贊助商、聯邦政府的專門收入來源、贊助商的大力信貸支持以及市政府和聯邦住房貸款銀行的熱情支持。這些因素是成功克服區位劣勢所需要的。
農村計畫範例
兩個項目將 EB-5 資金部署到德克薩斯州西部城鎮佩科斯和斯奈德的兩家萬豪 Fairfield Inn 酒店,人口分別為 8,903 人和 11,532 人。這項積極的投資旨在利用短期機會,創造與二疊紀盆地石油生產繁榮和酒店客房需求激增相關的阿爾法收益。上行潛力相當大,而萬豪品牌的實力、低槓桿資本結構以及深厚的開發和營運專業知識緩解了下行風險。簡而言之,這個農村計畫吸引了 EB-5 投資,因為它的優點引人注目,儘管位於農村,規模較小,而且是特許經營產品,沒有太多亮點。這不是最大的項目,但對於 Pecos 和 Snyder 社區來說,這些酒店代表著重大投資。
毫無疑問,在其他條件相同的情況下,門戶城市計畫一開始就在中國具有行銷優勢。關鍵是要明白其他一切不是也不應該是平等的。門戶城市的計畫或許具有區位優勢,但區位並不代表一切。經驗很重要。演示很重要。清楚證明所進行的盡職調查的能力變得越來越重要,特別是在備受矚目的詐欺案件發生後,移民代理和投資者變得更加厭惡風險。城市和農村市場都表明,農村或陷入困境的城市項目可以有效競爭 EB-5 資本——如果它是一項引人注目的投資。話雖如此,開發商為鄉村酒店籌集 10 萬美元所需的時間比為紐約市地區 33 萬美元的項目籌集的時間要長。
兩年多來,行業利益相關者及其在國會的代表一直在努力解決如何修改有關目標就業區 (TEA) 的 EB-5 規則以及在 TEA 和非 TEA 地區投資所需的最低投資金額。讓我們密切關注國會山莊的談判進展,以了解未來對市場的影響。
(編按:中文翻譯可能與發佈的內容略有不同。)
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