二級流動性市場可能有利於 EB-5 - EB5Investors.com

二級流動性市場可能有利於 EB-5

通過喬恩·貝克

關於流動性、EB-5 投資者在 EB-5 市場內外出售其合格投資的能力的討論越來越多。這次討論是為了應對市場的成熟,無論是在簽發的簽證數量方面,還是更重要的是,在籌集的資金方面。成功伴隨而來的是審查,EB-5 市場也不例外,因為競爭性資本市場和美國證券交易委員會 (“SEC”) 和金融業監管局 (“FINRA”) 等證券監管機構開始採取措施注意。與 EB-5 資本結構的證券性質相關的一些問題以及與 EB-5 市場整體演變相關的其他問題正在透過參議員 Grassley 和 Leahy 以及國會議員 Polis 和 Amodei 提出的立法得到解決。在內部,EB-5 市場的各個利害關係人正在透過自我監管來解決這些問題。但關於倒退、處理積壓甚至利率的未決變化將如何影響專案執行退出策略的能力以及這將如何影響投資者資金回報的問題並未得到討論。

EB-5 背景下的流動性

在最近與David Hirson & Partners, LLP 的David Hirson 進行的關於流動性的討論中,Hirson 先生表示,“當本票到期且項目無法付款時”,“蓬勃發展的EB-5 市場”可能會遇到流動性問題。 EB-5 流程的每個參與者都已經在流動性中佔有一席之地,儘管他們可能不會總是這樣思考。對於區域中心和專案發起人來說,已開發的二級流動性市場將使他們能夠出售更現實的專案時間表,而無需過度承諾投資者期望資金被鎖定多長時間。對於投資者來說,當生活事件改變投資者等待專案進入完整週期的時間時,獲得流動性將有所幫助。由於 EB-5 市場還很年輕,剛開始大步邁進,因此每個 EB-5 市場利益相關者、區域中心、專案發起人、移民律師和代理人不僅對 EB 的流動性發揮作用擁有發言權- 5 種產品,但更重要的是,他們還有機會以正確的方式創造流動性市場。

對 EB-5 二級市場的需求

同時,EB-5 市場中的許多人不知道的是,EB-5 投資者已經在為其他基於房地產的非流動性證券(例如有限合夥企業和非交易房地產投資信託)提供服務而設立的二級市場中尋求流動性。雖然這些市場可以成功地為一些投資者提供流動性,但他們不熟悉 EB-5 投資的複雜來龍去脈,也沒有處理與外國投資者合作相關的文化問題的經驗。即便如此,我們當然可以向這些市場學習,借鑒他們多年來建立的最佳實踐,並利用這些實踐來滿足 EB-5 移民流程中更複雜的要求。

說 EB-5 流程複雜是輕描淡寫的。這過程也常常充滿看似相互競爭的任務。一方面,美國公民及移民服務局要求外國投資者的資金處於風險狀態,且不保證投資報酬。然而,另一方面,SEC 和 FINRA 正在審查 EB-5 產品並審查它們是否符合傳統證券問題,例如了解您的客戶、反洗錢、適用性以及最佳執行以及相關政策和程序。 。到目前為止,人們的共識是,在 EB-5 投資者辦理移民程序時,這些規定可以同時存在。但是,當投資者獲得 I-829 批准(這實際上滿足了其投資的移民方面的要求)後會發生什麼?或者,當最初的五到六年的時間表因為房地產市場的變化而延長到七到十年時,會發生什麼?投資者獲得 I-829 批准後,從移民角度來看,為滿足其需求而進行的投資可能不再符合其投資需求。 

在上述各個市場中,如何使投資者的需求與流動性保持一致是一個常見且經常重複出現的問題。一個常見的誤解是贊助商和投資者的需求在 EB-5 計畫的整個生命週期內不會改變。任何投資都不會出現這種情況,尤其是流動性差的投資。 EB-5 投資者在收到I-829 批准後可能會有不同的需求,同時專案發起人可能會根據市場條件驅動的時間表變更而改變需求,例如施工延誤或EB-5 特定問題(例如倒退)。 

其他股票市場也經歷過此類延遲。例如,八十年代初立法的變化嚴重損害了有限合夥企業,基本上消除了最初吸引投資者的稅收優惠,使他們的投資不再符合他們的投資需求。 2009 年的崩盤使許多房地產投資信託基金的壽​​命延長了幾年,因為基礎資產貶值到無法再出售以滿足流動性需求的程度。 在由RA Stanger & Co., Inc. 出版的期刊The Stanger Report, A Guide to DPP, NT-REIT & NT-BDC Investing 中,該雜誌監測非流動性另類市場的交易活動,其中有一些有限合夥企業仍在進行交易20進入其生命週期的年數。一些非交易房地產投資信託基金已進入第十個年頭,其產品以持有五到六年的方式出售。同樣,有些 EB-10 專案進入了第二次一年可選延期,其中一些基於股權的專案遠遠超過了最初的流動性預測。 

EB-5 投資者的解決方案

話雖如此,有限合夥企業、房地產投資信託基金和其他非流動性房地產投資的大多數投資者並不尋求流動性,因為他們對投資不滿意。相反,他們試圖解決那些使等待不再是可行或最佳選擇的生活事件。這些生活事件大多屬於所謂的 3D:死亡、殘疾和離婚。第四種是災難,通常會被添加以作為良好的衡量標準。另類投資領域的線上流動性提供者 Central Trade & Transfer, LLC 提供的統計數據表明,超過 90% 的流動性請求屬於這四個類別之一。醫療費用、子孫的大學經費以及預防止贖也經常被列為出售的原因。軼事證據表明,在任何特定時間,非流動性投資中 829% 的投資者出於與上述類似的原因需要流動性。照理說,I-5 批准後的 EB-XNUMX 投資者在某些時候也會遇到相同的需求。 

第一批嘗試透過獲得通常為 REIT 二級市場保留的流動性選擇來出售其 EB-5 合格投資的投資者表示,他們對收到永久綠卡感到“欣喜若狂”,但現在的情況是,他們不能再等待專案進入完整週期。他們與合格買家之間的經紀交易使他們能夠獲得投資現金,並應對導致他們計劃改變的生活事件,其中一部分是使用所得收益購買房屋,從而結束他們的移民旅行。這個家庭的經驗是一個典型的例子,說明 EB-5 投資在完成其預期目的(獲得綠卡)後,如何成為一種負擔,而流動性預期得不到滿足的時間越長,負擔就越重。

二級市場標誌著產業的成熟

當生活事件給投資者帶來壓力時,投資者也會給贊助商帶來壓力。 當發起人無法透過自己的管道提供流動性時,二級流動性選擇提供了重要的壓力釋放閥。儘管並非所有需要流動性的投資者都是“有需要的”,但那些需要流動性的投資者可能會消耗贊助商的資源,如果不得到照顧,可能會影響其他投資者。允許有需要的投資者優雅地退出可以恢復專案長期目標的平衡與和諧,並防止一名投資者的挫折感蔓延到其他投資者。允許 EB-5 投資者按照自己的條件退出專案可以為 EB-5 專案發起人提供類似的好處。

不滿的投資者通常並不是流動性不足的房地產市場面臨的最大挑戰。過去幾年 EB-5 市場籌集的資金數量引起了所謂的小型招標公司(俗稱「鯊魚」或「禿鷹」)的注意。這些公司透過小型要約收購直接招攬個人投資者的股票,這些要約收購規模足夠小,不需要在美國證券交易委員會註冊,而且價格通常很低。小型招標公司也可能使用損害發起人的語言和論點,例如暗示專案表現不佳或專案發起人可能任意延長專案的壽命。反過來,贊助商花費寶貴的時間、精力和精力來回應主動提出的要約——這些資源本來可以更好地用在其他領域。 2014 年,據估計,一些非交易 REIT 投資者因接受小型要約收購而不是按照透過二級流動性市場確定的公平市場價格出售而損失了額外 50% 的股權。儘管沒有跡象表明已經有直接招標 EB-5 項目的要約,但這只是時間問題,因為市場上籌集的資金數量和流動性時間都在增加。

EB-5 二級市場面臨的挑戰

流動性可能是一個敏感話題,尤其是對於區域中心和專案發起人而言,但事實並非如此。如上所述,有效的流動性市場不僅有利於投資者。這對贊助商來說也是一個巨大的優勢。而且不僅僅是基於股權的 EB-5 發起人可能需要進入二級流動性市場。在與上文提到的Hirson 先生關於流動性的同一討論中,他表示,如果創造就業機會的實體(「JCE」)遇到延遲償還新商業貸款的問題,即使是基於貸款的區域中心也可能會發現難以提供流動性。最近,像CMB這樣的貸款項目向投資者返還資金的成功案例已經不少,但這仍然只佔迄今為止籌集的資金總額的一小部分。 

由於贊助商需要繼續籌集資金,他們必須在為當前投資者提供服務和為後續發行提供資金之間保持微妙的平衡。人們擔心二級市場價格較低可能會阻止未來投資者投資贊助商的未來項目。在 EB-5 領域,這一點更為重要,因為投資者傾向於投資區域中心,這些區域中心不僅在成功引導投資者完成移民流程,而且在返還資金方面享有盛譽。完善的流動性市場可以讓贊助商出售更現實的時間表,同時讓面臨意外生活事件的投資者獲得所需的流動性。  

最好的流動性市場是那些能夠在不受任何個體利益相關者不當影響的情況下達成「公平市場」定價,同時與他們密切合作的市場。這種獨立性允許 EB-5 交易中的所有各方:代理人、律師、區域中心、專案發起人、投資者和買家參與市場,而不會產生可能損害聲譽的利益衝突。最大的衝突之一是定價以及定價方式。無法清楚解釋定價方式的交易將無法經受未來的審查。列出投資的投資者越多,參與的買家就越多,參與的買家越多,定價就越好。但讓投資者和買家進入市場需要所有利害關係人的參與。 

結論

為了使 EB-5 二級市場成功並達到「公平市場」定價,需要所有利害關係人的積極參與。它需要成為一個讓精明的 EB-5 投資者可以在開放、透明的平台上列出待售投資的地方,在這裡他們可以看到定價歷史記錄並可以監控銷售進度。它需要成為一個買家可以競爭投資的地方,因為他們知道他們實際上正在競爭投資,因此願意提高價格。它需要是一個讓發起人可以在公平的情況下聲稱他們對定價沒有影響力的地方,同時斷言定價並不能反映他們專案的實際情況。它需要成為一個地方,代理人和移民律師可以向剛開始流程的投資者展示,在收到 I-829 批准後,當生活事件妨礙他們等待 EB-5 項目全面啟動時,還有可行的替代方案-循環。它需要成為一個成為 EB-5 成功故事不可或缺的一部分的市場,當它成為現實時,它將成為一個開放、透明的「公平市場」流動性選擇,讓各方受益。

 

喬恩·貝克

喬恩·貝克

Jon Baker 是 Central Trade & Transfer* 的營運長兼創始合夥人,該公司是一家領先的非流動性房地產投資(包括 EB-5 投資者計畫)線上交易平台。

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